Hébergement local ou établissement touristique ?
Qui veut accueillir des hôtes dans un bien a deux régimes devant lui : l’hébergement local (alojamento local, AL) et l’établissement touristique (empreendimento turístico). La question arrive souvent comme un choix : lequel des deux est le plus rentable. La loi ne la laisse pas si ouverte : il existe une frontière, et c’est le programme du projet qui dit de quel côté on se trouve.
Cet article compare les deux régimes, texte de loi en main : le décret-loi n.º 128/2014, dans la rédaction du décret-loi n.º 76/2024, pour l’hébergement local, et le régime juridique des établissements touristiques (RJET) pour le reste. L’image montre un hébergement local de l’atelier, à Ericeira.
L’essentiel en 30 secondes
- Ce n’est pas un libre choix : si l’établissement réunit les exigences d’un établissement touristique, il ne peut pas être exploité en hébergement local.
- L’AL a un plafond : 9 chambres et 27 personnes par établissement, sauf la modalité « quartos » (chambres chez l’habitant) et les hostels.
- L’enregistrement de l’AL est une communication préalable avec délai, mais il exige une autorisation d’utilisation valable pour l’usage prévu.
- Depuis novembre 2024, la commune décide : elle peut créer des zones de contention et des zones de croissance durable, avec leurs propres règles pour les nouveaux enregistrements.
1. La frontière : ce n’est pas un libre choix
L’hébergement local est le régime de ceux qui fournissent un hébergement temporaire, notamment à des touristes, contre rémunération (DL 128/2014, art. 2, n.º 1). Le même article ferme la porte dans l’autre sens : il est interdit d’exploiter en AL un établissement qui réunit les exigences pour être un établissement touristique (art. 2, n.º 2).
Hébergement local
Enregistrement à la mairie.Sans classement.
Maison, appartement, établissement d’hébergement ou chambres, jusqu’à 9 chambres et 27 personnes. Il ne peut pas utiliser d’étoiles ni se présenter comme établissement touristique (art. 17).
Établissement touristique
Projet par typologie.Classement obligatoire.
Hôtel, village de vacances, appartements touristiques, resort, tourisme d’habitation, tourisme rural ou camping, avec une autorisation d’utilisation à des fins touristiques.
La question utile n’est pas « lequel est le plus avantageux », mais « qu’est-ce que je conçois ». La taille, le type d’unités et le modèle d’exploitation définissent le régime.
2. Côte à côte
Les différences qui comptent dans une décision d’investissement, point par point :
| Hébergement local | Établissement touristique | |
|---|---|---|
| Base légale | DL 128/2014, dans la rédaction du DL 76/2024 | DL 39/2008 (RJET) et arrêtés par typologie |
| Formes | Maison, appartement, établissement d’hébergement (y compris hostel), chambres | Sept typologies : hôtels, villages de vacances, appartements touristiques, resorts, tourisme d’habitation, tourisme en espace rural, campings |
| Capacité | Maximum 9 chambres et 27 personnes (sauf chambres et hostel) ; « quartos » : maximum 3 | Fixée par la typologie et le projet |
| Titre d’ouverture | Numéro d’enregistrement, après communication préalable avec délai à la mairie | Autorisation d’utilisation à des fins touristiques, délivrée par la mairie |
| Classement | Aucun | Obligatoire : Turismo de Portugal ou la mairie, selon la typologie |
| Turismo de Portugal | Reçoit les enregistrements, pour information | Avis facultatif et non contraignant sur le projet (hôtels, villages, appartements, resorts, hôtels ruraux) |
| Règles communales | Règlement de l’AL, zones de contention et de croissance durable | PDM et règles d’urbanisme générales |
Sources : DL 128/2014, art. 3, 5 à 7, 11 et 15-A ; RJET, art. 4, 21, 26, 30 et 36.
3. Les limites de l’hébergement local
L’AL a trois plafonds, et ce sont eux qui décident en général si un projet tient encore dans le régime :
01 · Établissement
9 chambres
27 personnes
Sauf « quartos » et hostel · art. 11, n.º 1
02 · Chambres
3 chambres
chez soi
Dans la résidence et le domicile fiscal du loueur · art. 3, n.º 7
03 · Par immeuble
9 appartements
75 % des lots
Par exploitant, si les deux limites sont dépassées · art. 11, n.º 4
La capacité compte deux personnes par chambre, plus deux dans le salon pour les appartements et les maisons ; les lits convertibles ou d’appoint ne peuvent pas dépasser la moitié des lits fixes (art. 11, n.os 2 et 3).
La limite par immeuble compte aussi les enregistrements du conjoint, des ascendants et descendants et des sociétés ayant des associés communs (art. 11, n.º 6). Pour exploiter davantage d’unités dans le même immeuble, le décret lui-même renvoie au régime des appartements touristiques du RJET.
4. L’enregistrement de l’AL et le moment où intervient l’architecte
L’enregistrement se fait par communication préalable avec délai, adressée au maire via le Guichet unique électronique (Balcão Único Eletrónico) (art. 5 et 6). Le parcours compte quatre étapes :
De la demande à l’ouverture
01 · Demande
Communication préalable
au Guichet unique, avec l’autorisation d’utilisation
02 · Mairie
60 jours
pour s’opposer ; 90 en zone de contention
03 · Titre
Numéro d’enregistrement
seul titre d’ouverture au public
04 · Visite
Municipale
dans le même délai de 60 ou 90 jours
Sources : DL 128/2014, art. 5, 6 (n.º 9), 7 et 8.
Ce qui bloque d’habitude le dossier n’est pas le formulaire : c’est le bien. La communication doit indiquer l’autorisation d’utilisation ou le titre d’utilisation valable (art. 6, n.º 1, al. a)), et l’absence d’autorisation d’utilisation adéquate est un motif d’opposition (n.º 9, al. c)). Les usages valables sont ceux que définit le règlement communal ou, à défaut, ceux qu’admet la mairie (art. 6-B) :
- dans la modalité « quartos », uniquement l’usage d’habitation ;
- les maisons et appartements à usage non résidentiel doivent remplir les exigences du décret ;
- pour les établissements d’hébergement, la mairie peut admettre d’autres usages.
En pratique
Si le bien n’a pas le bon usage, ou s’il faut des travaux, le chemin commence par une procédure d’urbanisme à la mairie, et seulement ensuite par l’enregistrement.
Les exigences minimales que le projet doit garantir :
Unités
Fenêtre ou balcon donnant sur l’extérieur, système d’occultation de la lumière et porte avec système de sécurité (art. 12).
Eau et assainissement
Eau chaude et froide ; réseau d’égouts ou fosse septique dimensionnée pour la capacité maximale (art. 12).
Incendie
Au-delà de 10 personnes, le régime de sécurité incendie s’applique ; jusqu’à 10, extincteur, couverture anti-feu, premiers secours et le 112 affiché (art. 13).
Assurances
Responsabilité civile avec un minimum de 75 000 € par sinistre ; en copropriété, aussi une assurance incendie (art. 13-A).
5. Ce qui a changé avec le DL 76/2024 : la commune décide
Depuis le 1er novembre 2024, les communes peuvent encadrer l’hébergement local par un règlement propre (art. 4, n.º 5) et délimiter, par paroisse, deux types de zones (art. 15-A) :
Art. 15-B
Zones de contention
La commune peut refuser de nouveaux enregistrements dans des biens loués comme logement au cours des deux années précédentes, fixer des limites par rapport au nombre de logements, donner une durée aux nouveaux enregistrements et limiter leur transmission.
Art. 15-C
Croissance durable
La commune peut exiger un état de conservation moyen ou supérieur, une classe énergétique D ou meilleure et une part minimale de logement dans l’immeuble.
Pendant la préparation du règlement, les communes peuvent suspendre les nouveaux enregistrements dans une zone délimitée jusqu’à un an (art. 15-B, n.º 2). Avant d’acheter pour faire de l’AL, c’est donc le règlement de la commune qu’il faut lire, et pas seulement la loi.
6. L’AL dans un immeuble en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, le décret équilibre le droit d’exploiter et celui des autres copropriétaires. Installer un AL dans un lot n’est pas un usage contraire à sa destination (art. 6-B, n.º 4). Mais la copropriété dispose de trois outils :
2/3
des tantièmes pour interdire l’AL dans le règlement, seulement pour les enregistrements futurs
art. 6-B, n.º 5
> 1/2
pour demander à la mairie l’annulation d’un AL pour troubles répétés
art. 9, n.º 2
+30 %
maximum de la contribution supplémentaire sur la charge annuelle
art. 20-A
7. Quand l’établissement touristique a du sens
L’établissement touristique est le régime de ceux qui veulent, ou doivent, avoir plus d’échelle et un produit classé : un hôtel, un ensemble d’appartements touristiques, un village de vacances, un tourisme rural. Le projet suit les exigences de la typologie, le contrôle préalable se fait à la mairie et, à la fin, il y a une autorisation d’utilisation à des fins touristiques et un classement. Pour les hôtels, villages de vacances, appartements touristiques, resorts et hôtels ruraux, le promoteur peut demander à Turismo de Portugal un avis sur le projet, facultatif et non contraignant (RJET, art. 26).
Signes que le projet ne tient plus dans l’AL
— Plus de 9 chambres ou 27 personnes dans un seul établissement.
— Plus de 9 appartements du même exploitant dans un immeuble, au-delà de 75 % des lots.
— Le programme remplit les exigences d’une typologie d’établissement touristique : dans ce cas, la loi interdit l’AL.
Pour le parcours complet, voyez le guide du projet touristique , et en espace rural, les trois modalités du TER.
Du terrain à l’autorisation d’utilisation : conception et autorisation des projets touristiques.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre hébergement local et établissement touristique ?
L’établissement touristique remplit les exigences d’une des typologies du RJET et il est classé ; l’hébergement local offre un logement sans ces exigences, avec un enregistrement à la mairie et sans classement. Qui réunit les exigences d’un établissement touristique ne peut pas exploiter en AL (DL 128/2014, art. 2).
Quelle est la différence entre hébergement local et guest house ?
« Guest house » et « Bed & breakfast » sont des dénominations commerciales que les établissements d’hébergement et les « quartos » en AL peuvent utiliser (art. 17, n.º 4). Ils restent de l’hébergement local.
Que faut-il pour un hébergement local ?
Une autorisation d’utilisation valable, l’enregistrement par communication préalable avec délai, une assurance responsabilité civile (minimum 75 000 €), des unités avec fenêtre sur l’extérieur, l’eau chaude et froide, un livret d’information en portugais, en anglais et dans deux autres langues, et les règles de sécurité incendie adaptées à la capacité (art. 6, 12, 13 et 13-A).
Combien de chambres peut avoir un hébergement local ?
Jusqu’à 9 chambres et 27 personnes par établissement, sauf dans la modalité « quartos » (maximum 3, dans la résidence du loueur) et les hostels (art. 11 et 3, n.º 7).
La copropriété peut-elle empêcher un hébergement local ?
Elle peut l’interdire pour l’avenir, par une délibération des deux tiers des tantièmes, et demander à la mairie l’annulation d’un AL précis en cas de troubles répétés, à plus de la moitié des tantièmes (art. 6-B et 9).
Vous hésitez entre AL et établissement touristique ?
Envoyez-nous la localisation et ce que vous voulez installer. Nous vérifions l’usage du bien, les règles de la commune et le régime que votre projet exige.
Sources officielles : Décret-loi n.º 128/2014 (version consolidée) · Décret-loi n.º 76/2024 · Déclaration de rectification n.º 39/2024/1 · Décret-loi n.º 39/2008 (RJET), version consolidée.
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