{"id":5222,"date":"2026-06-08T11:15:00","date_gmt":"2026-06-08T11:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/tiagorcorreia.com\/tmp-fr-4656\/"},"modified":"2026-07-03T18:17:29","modified_gmt":"2026-07-03T18:17:29","slug":"nouveau-rjue-dl-108-2026-cinq-changements","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tiagorcorreia.com\/fr\/nouveau-rjue-dl-108-2026-cinq-changements\/","title":{"rendered":"Le nouveau RJUE (DL 108\/2026) : cinq changements avec impact sur la promotion immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"<div class=\"trc-art-meta\"><span><strong>L\u00e9gislation<\/strong><\/span><span>6 min de lecture<\/span><span>Mis \u00e0 jour en juin 2026<\/span><\/div>\n<p>La r\u00e9vision du R\u00e9gime Juridique de l\u2019Urbanisation et de l\u2019\u00c9dification (RJUE) n\u2019est plus une proposition : le <strong>Decreto-Lei n.\u00ba 108\/2026<\/strong> a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 le 29 mai et entre en vigueur le <strong>3 ao\u00fbt 2026<\/strong>, s\u2019appliquant aux nouveaux dossiers et aux dossiers pendants encore en phase d\u2019examen. Pour les promoteurs et les fonds d\u2019investissement, il red\u00e9finit les r\u00e8gles de gestion du risque \u2014 et la version finale corrige des chiffres qui ont circul\u00e9 pendant la discussion du projet.<\/p>\n<div class=\"trc-art-summary\"><span class=\"trc-art-label\">Les 5 changements avec impact sur votre prochain projet<\/span><\/p>\n<ul class=\"list\">\n<li><strong>D\u00e9claration pr\u00e9alable sans examen liminaire<\/strong> \u2014 taxes pay\u00e9es, chantier qui d\u00e9marre ; l\u2019erreur devient le risque du promoteur.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9lais de d\u00e9cision raccourcis<\/strong> \u2014 20 jours pour l\u2019examen, 30 pour l\u2019architecture, 45 pour les lotissements.<\/li>\n<li><strong>Nullit\u00e9 r\u00e9duite \u00e0 3 ans<\/strong> \u2014 et non \u00e0 1 an, comme on a pu le lire pendant la phase de projet.<\/li>\n<li><strong>Titre d\u2019urbanisme normalis\u00e9<\/strong> \u2014 avec mention obligatoire dans les actes.<\/li>\n<li><strong>Responsabilisation renforc\u00e9e<\/strong> \u2014 des intervenants du chantier et de la municipalit\u00e9 elle-m\u00eame.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<h2>1. D\u00e9claration pr\u00e9alable : autoresponsabilisation totale<\/h2>\n<p>La d\u00e9claration pr\u00e9alable perd la phase d\u2019examen liminaire \u2014 le tri administratif initial du dossier \u2014 et cesse formellement d\u2019\u00eatre un contr\u00f4le pr\u00e9alable. D\u00e9claration d\u00e9pos\u00e9e, taxes pay\u00e9es et date de d\u00e9but communiqu\u00e9e, l\u2019op\u00e9ration avance \u2014 la municipalit\u00e9 ne peut plus demander d\u2019\u00e9l\u00e9ments suppl\u00e9mentaires avant l\u2019ex\u00e9cution, et dispose d\u2019<strong>un an<\/strong> pour le contr\u00f4le successif de la conformit\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Impact sur l\u2019investissement :<\/strong> le d\u00e9marrage est plus rapide, mais les pouvoirs municipaux basculent vers le contr\u00f4le pendant et apr\u00e8s le chantier. Un projet avec des failles r\u00e9glementaires expose l\u2019actif \u00e0 un arr\u00eat de chantier et \u00e0 des corrections co\u00fbteuses \u2014 ce qui renforce l\u2019importance de la rigueur technique de l\u2019\u00e9quipe de conception.<\/p>\n<h2>2. Des d\u00e9lais de d\u00e9cision raccourcis \u2014 et un silence avec cons\u00e9quences<\/h2>\n<div class=\"trc-art-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Phase de la proc\u00e9dure<\/th>\n<th>D\u00e9lai (DL 108\/2026)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Examen du dossier et tri liminaire<\/td>\n<td><strong>20 jours<\/strong> (10 pour compl\u00e9ments)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Appr\u00e9ciation du projet d\u2019architecture<\/td>\n<td><strong>30 jours<\/strong> (+30 par prorogation)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9lib\u00e9ration finale \u2014 \u00e9dification et d\u00e9molition<\/td>\n<td><strong>20 jours<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Lotissement<\/td>\n<td><strong>45 jours<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Travaux d\u2019urbanisation<\/td>\n<td><strong>30 jours<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p class=\"trc-src\">Source : <a href=\"https:\/\/adcecija.pt\/alteracao-ao-regime-juridico-da-urbanizacao-e-edificacao-rjue\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Antas da Cunha Ecija \u2014 modification du RJUE (DL 108\/2026)<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<p><strong>Impact sur l\u2019investissement :<\/strong> l\u2019approbation tacite gagne en force op\u00e9rationnelle \u2014 la preuve de d\u00e9p\u00f4t vaut d\u00e9sormais comme \u00e9l\u00e9ment du titre d\u2019urbanisme. Chaque mois d\u2019instruction gagn\u00e9 est un co\u00fbt financier en moins dans le mod\u00e8le ; nous avons trait\u00e9 cette arithm\u00e9tique dans l\u2019article sur le <a href=\"\/fr\/tri-roi-promotion-immobiliere\/\">TRI et le ROI en promotion immobili\u00e8re<\/a>.<\/p>\n<div class=\"blog-details__wrapper\">\n<div class=\"row\">\n<div class=\"col-lg-8\">\n<div class=\"media\"><img decoding=\"async\" src=\"\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/trc-novo-rjue-dl-108-2026.webp\" alt=\"Immeuble r\u00e9sidentiel en construction avec grue en fin d'apr\u00e8s-midi\" loading=\"lazy\"><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"col-lg-4\">\n<div class=\"media\"><img decoding=\"async\" src=\"\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/trc-rjue-estrutura.webp\" alt=\"D\u00e9tail de structure en b\u00e9ton avec coffrage en chantier\" loading=\"lazy\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<h2>3. Nullit\u00e9 : 3 ans \u2014 la correction qu\u2019il faut conna\u00eetre<\/h2>\n<p>Pendant la discussion du projet de loi, on a parl\u00e9 d\u2019une r\u00e9duction du d\u00e9lai de nullit\u00e9 \u00ab de 10 ans \u00e0 1 an \u00bb. La version finale est diff\u00e9rente \u2014 et il vaut la peine d\u2019\u00eatre rigoureux :<\/p>\n<blockquote class=\"archidex-blog-details-quote\">\n<p>La d\u00e9claration administrative de nullit\u00e9 des permis et des informations pr\u00e9alables passe \u00e0 un d\u00e9lai de 3 ans ; ce qui caduque en 1 an, c\u2019est le contr\u00f4le successif de la conformit\u00e9 des d\u00e9clarations pr\u00e9alables.<\/p>\n<p><cite class=\"trc-art-cite\">Source : <a href=\"https:\/\/diariodarepublica.pt\/dr\/detalhe\/decreto-lei\/108-2026-1128002421\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Decreto-Lei n.\u00ba 108\/2026, du 29 mai \u2014 Di\u00e1rio da Rep\u00fablica<\/a><\/cite><\/p><\/blockquote>\n<p><strong>Impact sur l\u2019investissement :<\/strong> c\u2019est malgr\u00e9 tout un gain \u00e9norme de s\u00e9curit\u00e9 juridique par rapport aux 10 ans ant\u00e9rieurs. Au bout de 3 ans, l\u2019autorisation de l\u2019actif se consolide \u2014 ce qui facilite la structuration de fonds et l\u2019acc\u00e8s au financement \u00e0 de meilleures conditions.<\/p>\n<div class=\"trc-diagram\">\n<p>29 MAI 2026<br \/>\npublication du DL 108\/2026<\/p>\n<p>3 AO\u00dbT 2026<br \/>\nentr\u00e9e en vigueur<\/p>\n<p>+ 1 AN<br \/>\ncaducit\u00e9 du contr\u00f4le successif de la DP<\/p>\n<p>+ 3 ANS<br \/>\nnullit\u00e9 consolid\u00e9e\n<\/p><\/div>\n<p class=\"trc-art-caption\">Le calendrier \u00e0 retenir \u2014 de la publication \u00e0 la consolidation juridique de l\u2019actif.<\/p>\n<h2>4. Titre d\u2019urbanisme : liquidit\u00e9 et transparence<\/h2>\n<p>L\u2019\u00ab alvar\u00e1 \u00bb revient sous la forme d\u2019un <strong>titre d\u2019urbanisme<\/strong> normalis\u00e9 \u2014 compos\u00e9 de la demande de synth\u00e8se, de la preuve de paiement des taxes et de la notification ou preuve de d\u00e9p\u00f4t. Les actes et contrats de cession doivent d\u00e9sormais mentionner express\u00e9ment si le bien dispose ou non d\u2019un titre.<\/p>\n<p><strong>Impact sur l\u2019investissement :<\/strong> due diligence plus rapide et moins de contentieux apr\u00e8s-vente. La situation urbanistique de l\u2019actif devient lisible au moment de la transaction \u2014 ce qui distingue, dans le prix, les actifs aux dossiers bien instruits.<\/p>\n<h2>5. Responsabilisation : le risque change de mains<\/h2>\n<p>Le texte renforce la responsabilisation des intervenants de l\u2019op\u00e9ration d\u2019urbanisme et pr\u00e9voit la responsabilit\u00e9 civile des municipalit\u00e9s pour actes ill\u00e9gaux dans les proc\u00e9dures. Moins de contr\u00f4le pr\u00e9alable ne signifie pas moins de cons\u00e9quences \u2014 cela signifie des cons\u00e9quences plus tard, pour qui se trompe.<\/p>\n<p><strong>Impact sur l\u2019investissement :<\/strong> le choix de l\u2019\u00e9quipe de conception devient, avant tout, une d\u00e9cision de gestion du risque, et pas seulement de co\u00fbt.<\/p>\n<blockquote>\n<h2 class=\"title\">\u201cAvec moins de contr\u00f4le pr\u00e9alable, la qualit\u00e9 du projet a cess\u00e9 d\u2019\u00eatre une question esth\u00e9tique \u2014 elle est devenue la police d\u2019assurance de l\u2019investissement.\u201d<\/h2>\n<h3>Tiago R. Correia<\/h3>\n<p>Architecte<\/p><\/blockquote>\n<h2>Le bon calendrier pour votre prochain investissement<\/h2>\n<p>Entre aujourd\u2019hui et le 3 ao\u00fbt, il y a une fen\u00eatre de d\u00e9cision pertinente : les dossiers pendants encore en phase d\u2019examen \u00e0 la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur passent au nouveau r\u00e9gime. Il se justifie de planifier le d\u00e9p\u00f4t \u2014 et, avant l\u2019achat de tout actif, de valider la faisabilit\u00e9 avec rigueur.<\/p>\n<p>Trois mouvements pratiques pour cette fen\u00eatre : fermer t\u00f4t la coordination des lots techniques (dans le nouveau cadre, le PIP qualifi\u00e9 favorable oblige \u00e0 leur remise au d\u00e9marrage des travaux) ; anticiper les consultations externes qui ne d\u00e9pendent pas de la municipalit\u00e9 ; et organiser d\u00e8s maintenant le dossier du titre d\u2019urbanisme de chaque actif en portefeuille \u2014 c\u2019est lui qui d\u00e9finira la liquidit\u00e9 \u00e0 la prochaine transaction.<\/p>\n<div class=\"trc-art-cta-inline\">\n<p>Vous \u00e9valuez un actif ? Le <a href=\"\/fr\/landscope-analyse-faisabilite-immobiliere\/\">LANDSCOPE<\/a> vous livre la lecture urbanistique et le potentiel constructible \u00e0 partir de 48 heures \u2014 avant le compromis de vente (CPCV).<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"trc-art-faq\"><span class=\"trc-art-label\">Questions fr\u00e9quentes<\/span><\/p>\n<h3>Le nouveau r\u00e9gime s\u2019applique-t-il \u00e0 mon dossier en cours ?<\/h3>\n<p>Il s\u2019applique aux proc\u00e9dures engag\u00e9es apr\u00e8s le 3 ao\u00fbt 2026 et \u00e0 celles qui, \u00e0 cette date, sont encore en phase d\u2019examen et de tri liminaire.<\/p>\n<h3>Le PIP vaut-il encore la peine ?<\/h3>\n<p>Oui. Il reste l\u2019instrument de v\u00e9rification urbanistique pr\u00e9alable par excellence avant l\u2019acquisition \u2014 et le PIP qualifi\u00e9 favorable permet de d\u00e9marrer avec la remise des lots techniques au d\u00e9but des travaux.<\/p>\n<h3>Quand tout entre-t-il en vigueur ?<\/h3>\n<p>Le texte a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 le 29 mai 2026 et les modifications du RJUE produisent leurs effets le 3 ao\u00fbt 2026, premier jour ouvrable du troisi\u00e8me mois suivant la publication.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"trc-art-cta\"><span class=\"trc-art-cta-title\">Vous avez un actif en portefeuille \u00e0 \u00e9valuer sous les nouvelles r\u00e8gles ?<\/span><\/p>\n<p>Nous int\u00e9grons l\u2019analyse urbanistique, le projet et la coordination proc\u00e9durale d\u00e8s le premier jour \u2014 pour que la plus grande c\u00e9l\u00e9rit\u00e9 du nouveau RJUE s\u2019accompagne de la rigueur qui la soutient. Voyez aussi le <a href=\"\/fr\/autorisations-travaux-portugal-guide-2026\/\" style=\"color:inherit;border-bottom:1px solid\">guide complet des autorisations 2026<\/a>.<\/p>\n<p><a class=\"trc-art-btn\" href=\"\/fr\/contact\/\">Planifier une r\u00e9union de conseil<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u00e9gislation6 min de lectureMis \u00e0 jour en juin 2026 La r\u00e9vision du R\u00e9gime Juridique de l\u2019Urbanisation et de l\u2019\u00c9dification (RJUE) n\u2019est plus une proposition : le Decreto-Lei n.\u00ba 108\/2026 a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 le 29 mai et entre en vigueur le 3 ao\u00fbt 2026, s\u2019appliquant aux nouveaux dossiers et aux dossiers pendants encore en phase d\u2019examen. 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