TVA à 6% sur la construction : le guide pratique 2026 (DL 97/2026)
La TVA à 6% sur la construction et la réhabilitation de logements est en vigueur : le décret-loi n.º 97/2026, publié le 20 mai, en a fixé les règles — et la différence entre appliquer 23% ou 6% représente, sur un seul chantier, des montants qui peuvent atteindre des dizaines de milliers d’euros. Ce guide explique qui y a droit, comment fonctionne la restitution en autoconstruction et les erreurs qui font perdre l’avantage.
Résumé exécutif
- Taux de 6% sur la construction et la réhabilitation de logements à prix modérés — applicable à partir de juillet 2026, avec effet rétroactif à janvier.
- Plafonds — vente jusqu’à 660 982 € (résidence principale) ou loyer jusqu’à 2 300 €/mois.
- Fenêtre temporelle — travaux dont l’initiative procédurale a lieu entre le 25-09-2025 et le 31-12-2029 ; TVA exigible jusqu’au 31-12-2032.
- Autoconstruction — paie 23% et demande la restitution de la différence après le permis d’utilisation.
- Conséquences du non-respect — vendre au-dessus du plafond ou quitter le logement avant le délai fait perdre l’avantage et aggrave l’IMT.
1. Qu’est-ce que le régime de la TVA à 6%
Le Decreto-Lei n.º 97/2026 a approuvé un paquet d’allègement fiscal pour stimuler l’offre de logement : outre la TVA réduite sur les marchés de travaux, il inclut un IRS de 10% sur les loyers, de nouvelles exonérations et les Contrats d’Investissement pour la Location. La pièce centrale est le taux de 6% sur les marchés de construction ou de réhabilitation d’immeubles destinés à la vente comme résidence principale ou à la location résidentielle.
2. Qui y a droit — les conditions
| Condition | Règle |
|---|---|
| Destination : vente | Résidence principale de l’acheteur, avec prix de vente jusqu’à 660 982 € (limite de la 2e tranche de l’IMT) et vente conclue dans les 24 mois suivant l’autorisation d’utilisation |
| Destination : location | Loyer mensuel jusqu’à 2 300 € — environ 2,5 fois le salaire minimum de 2026 |
| Fenêtre temporelle | Initiative procédurale des travaux entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029 |
| Exigibilité de la TVA | Du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2032 |
Source : Decreto-Lei n.º 97/2026, du 20 mai — Diário da República.
3. Vente directe à 6% ou restitution : deux chemins
Pour les promoteurs et les marchés éligibles, le taux réduit s’applique directement à la facturation des travaux. Pour qui construit sa propre maison hors activité d’entreprise, le mécanisme est la restitution : vous payez les factures à 23% et, après le permis d’utilisation, demandez à l’administration fiscale le remboursement de la différence — la demande doit être faite dans un délai de 12 mois, et l’AT a 150 jours pour rembourser.
Dans les deux chemins, l’organisation documentaire est décisive : des factures détaillées, associées au permis, avec le chantier identifié. Une comptabilité de chantier désorganisée compromet l’exercice du droit et peut donner lieu à contentieux.
4. Ce que cela vaut, en chiffres
Un exemple illustratif : un marché de 250 000 € paie 57 500 € de TVA à 23% — et 15 000 € à 6%. Ce sont 42 500 € de différence, suffisants pour les finitions, l’efficacité énergétique ou simplement pour ne pas déraper le budget. Plus le chantier est grand, plus l’effet est important — tant que la valeur finale du bien respecte le plafond.
Marché de 250 000 € — TVA à payer
23%
23%
57 500 €
6%
15 000 €
économie : 42 500 €
valeurs illustratives, hors coûts accessoires
La différence entre les deux taux sur un seul chantier — dessinée à l’échelle.
“La TVA à 6% se gagne en phase de projet : le budget qui respecte le plafond est dessiné, pas souhaité.”
Tiago R. Correia
Architecte
5. Les erreurs qui font perdre l’avantage
Déraper au-dessus du plafond. Un système constructif mal choisi renchérit le chantier et pousse la valeur de vente au-delà des 660 982 €. Le contrôle commence au projet d’exécution et au métré — voyez notre guide sur combien coûte construire une maison.
Manquer les délais. Le bien doit être vendu ou loué dans les 24 mois suivant l’autorisation d’utilisation — la planification commerciale commence encore en chantier.
Quitter le logement trop tôt. Qui achète avec la TVA à 6% et cesse d’utiliser le bien comme résidence principale s’expose à une aggravation de 10 points de l’IMT.
Documentation faible. Dans la restitution, des factures non détaillées ou détachées du permis réduisent le montant remboursé.
Vous lancez un chantier et voulez le garder éligible ? Commencez par les chiffres : combien coûte le projet et comment fonctionnent les autorisations en 2026.
Ce qui existait déjà — et ce qui vient ensuite
Le régime de 2026 ne part pas de zéro : la réhabilitation en ARU bénéficiait déjà d’un taux réduit sur certains marchés, et ce cadre reste pertinent pour les bâtiments existants en aires de réhabilitation. La nouveauté est dans la construction neuve à prix modérés — et dans ce qui vient ensuite : à partir du 1er septembre 2026, le même DL 97/2026 crée les Contrats d’Investissement pour la Location (CIA), avec TVA à 6%, exonération d’IMT et huit ans d’exonération d’IMI pour qui construit pour louer dans les règles.
Questions fréquentes
Mon chantier a commencé avant septembre 2025 — y ai-je droit ?
Le régime couvre les travaux dont l’initiative procédurale a lieu à partir du 25 septembre 2025. Les dossiers antérieurs restent, en règle générale, dehors — confirmez le cadre concret de votre cas.
Puis-je louer au lieu de vendre ?
Oui — le régime s’applique aussi à la construction pour la location résidentielle, avec un loyer mensuel jusqu’à 2 300 €.
Et si le bien finit par valoir plus que le plafond ?
L’avantage présuppose le respect des limites ; les dépasser écarte le régime et implique une régularisation. C’est exactement pour cela que le contrôle des coûts au projet est décisif.
Qui valide si mon projet est éligible ?
L’éligibilité croise architecture, autorisations et fiscalité : le cadrage technique est le nôtre ; la composante fiscale doit être fermée avec votre comptable.
Construire dans le régime des 6%
Nous dessinons le projet et le budget pour respecter les limites d’éligibilité, en maintenant la qualité du résultat. Envoyez-nous les données de votre terrain ou immeuble.
-
No tags found
