Lei dos Solos: habitação em terreno rústico — o que as regras permitem
Desde 29 de janeiro de 2025, o Decreto-Lei n.º 117/2024 — a «Lei dos Solos» — permite reclassificar terrenos rústicos para urbanos com fins habitacionais, por decisão municipal. O regime é, porém, mais estreito do que o título sugere: assenta em requisitos cumulativos exigentes e em exclusões absolutas. Importa distinguir o que permite do que veda.
1. O que o regime especial permite
A reclassificação passa a poder ser aprovada pelos órgãos municipais, sem tutela superior, quando o destino é habitação. O processo exige fundamentação técnica, consulta pública e a delimitação de uma unidade de execução — não é um atalho administrativo, é um procedimento completo com regras próprias.
Pelo menos 700/1000 da área de construção acima do solo tem de destinar-se a habitação pública ou a habitação de valor moderado — e a operação tem de garantir infraestruturas, equipamentos e coerência com a área urbana existente.
Fonte: Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro — Diário da República
2. O que pode — e o que não pode
ELEGÍVEL
· contíguo e coerente com a malha urbana existente
· ≥70% habitação pública ou de valor moderado
· unidade de execução delimitada
· infraestruturas e equipamentos garantidos
· conforme a estratégia local de habitação
EXCLUÍDO
· REN e áreas protegidas
· zonas de risco (cheias, incêndio, instabilidade)
· RAN das classes A, A1 e B — vedação absoluta
· aproveitamentos hidroagrícolas
· solos sem aptidão ou infraestruturas viáveis
A exclusão da RAN de classes A, A1 e B merece destaque: é uma vedação absoluta, que afasta também as vias alternativas de utilização não agrícola. Em terrenos com estas classes de solo, o regime não oferece caminho — verificámo-lo em casos reais, com confirmação da própria DGADR.
3. Habitação de valor moderado: os tetos
O conceito-chave do regime tem limites de preço indexados às medianas do INE: o valor de venda não pode exceder determinados múltiplos da mediana nacional e concelhia. Em mercados caros — Lisboa, Cascais, Porto — isto significa vender abaixo dos valores correntes de mercado livre, o que condiciona fortemente o modelo de negócio e explica por que razão o regime não gerou a corrida que alguns esperavam.
“A Lei dos Solos não transformou terrenos rústicos em lotes urbanos: criou um instrumento de habitação acessível com porta de entrada municipal — e é assim que deve ser lido por quem investe.”
Tiago R. Correia
Arquitecto
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Perguntas frequentes
Qualquer câmara pode reclassificar?
Pode iniciar o procedimento, cumprindo os requisitos cumulativos do diploma — incluindo consulta pública e unidade de execução. É uma decisão de planeamento, não um despacho avulso.
O meu terreno está na REN. Há esperança?
Para este regime, não — a REN é exclusão expressa. Restam os usos compatíveis previstos no regime da própria REN, que são limitados.
Vale a pena para promoção privada?
Só com o modelo certo: ≥70% da edificabilidade em habitação de valor moderado limita as margens à partida. Funciona para quem desenha o produto para esse quadro — não para quem espera mercado livre.
Tem um terreno rústico e quer saber o que é possível?
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2 de Abril de 2026
