Lei dos Solos: habitação em terreno rústico — o que as regras permitem
Desde 29 de Janeiro de 2025, o Decreto-Lei n.º 117/2024 — a «Lei dos Solos» — permite reclassificar terrenos rústicos para urbanos com fins habitacionais, por decisão municipal. Em Abril de 2025, a Lei n.º 53-A/2025 alterou o regime e tornou-o mais estreito: deixou de haver «habitação de valor moderado» e as exclusões ficaram fixadas por categoria. Importa distinguir o que permite do que veda.
1. O que o regime especial permite
O município pode reclassificar o solo por alteração simplificada do PDM, quando a finalidade é habitacional (art. 72.º-B do RJIGT). A lei exige, cumulativamente, contiguidade com o solo urbano existente, a delimitação de uma unidade de execução, infraestruturas gerais e locais garantidas e compatibilidade com a estratégia local de habitação, quando exista. A deliberação final é da assembleia municipal — não é um atalho administrativo, é um procedimento completo com regras próprias. Quando o terreno já tem uma construção legal, o caminho é outro: recuperar e ampliar o que existe, dentro do que o PDM permite.
Pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo tem de destinar-se a habitação pública, a arrendamento acessível (DL 68/2019) ou a habitação a custos controlados (Portaria 65/2019) — uma obrigação inscrita no registo predial.
Fonte: art. 72.º-B do RJIGT, na redacção da Lei n.º 53-A/2025, de 9 de Abril; regime criado pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de Dezembro — Diário da República
2. O que pode — e o que não pode
Ficam de fora, à partida: as áreas classificadas (incluindo a Rede Natura 2000), as zonas de perigosidade de acidentes graves, as áreas dos programas especiais da orla costeira, albufeiras e estuários, as áreas de risco significativo de inundação, os aproveitamentos hidroagrícolas e a generalidade das categorias da REN — das arribas e dunas aos cursos de água, às áreas de infiltração de aquíferos, de erosão e de instabilidade de vertentes.
A exclusão da RAN de classes A, A1 e B merece destaque: é uma vedação absoluta, que afasta também as vias alternativas de utilização não agrícola. Em terrenos com estas classes de solo, o regime não oferece caminho — verificámo-lo em casos reais, com confirmação da própria DGADR. Os solos da RAN das classes C, D e E não estão excluídos: aí, a reclassificação é viável em tese, se cumprir os restantes requisitos.
3. O que mudou em Abril de 2025: o fim do «valor moderado»
Na versão inicial, os 70% podiam ser «habitação de valor moderado»: preço por m² até à mediana nacional ou, se superior, até 125% da mediana do concelho, com o máximo de 225% da mediana nacional. A Lei n.º 53-A/2025, em vigor desde 14 de Abril de 2025, substituiu esse conceito pelo arrendamento acessível e pela habitação a custos controlados, regimes com limites de renda e de custo próprios. Para o promotor privado a margem ficou mais curta — o que explica por que razão o regime não gerou a corrida que alguns esperavam.
“A Lei dos Solos não transformou terrenos rústicos em lotes urbanos: criou um instrumento de habitação acessível com porta de entrada municipal — e é assim que deve ser lido por quem investe.”
Tiago R. Correia
Arquitecto
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Perguntas frequentes
Posso construir uma casa num terreno rústico?
Depende do PDM do concelho. Em solo rústico a habitação é a excepção: muitos PDM só a admitem para o agricultor, com condições próprias, e restrições como a REN, a RAN ou a perigosidade de incêndio elevada podem impedi-la. A Lei dos Solos não cria um direito do proprietário: abre um procedimento municipal de reclassificação, com pelo menos 70% de habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.
Ainda existe a habitação de valor moderado?
Não neste regime. A Lei n.º 53-A/2025, em vigor desde 14 de Abril de 2025, substituiu-a pelo arrendamento acessível e pela habitação a custos controlados.
Qualquer câmara pode reclassificar?
Pode propor a reclassificação, cumprindo os requisitos cumulativos do art. 72.º-B do RJIGT — contiguidade com o solo urbano, unidade de execução, infraestruturas e a quota de 70%. A decisão é da assembleia municipal: é uma decisão de planeamento, não um despacho avulso.
O meu terreno está na REN. Há esperança?
Para este regime, em regra não: a lei exclui expressamente a generalidade das categorias da REN. Restam os usos compatíveis previstos no regime da própria REN, que são limitados.
Vale a pena para promoção privada?
Só com o modelo certo: com pelo menos 70% da construção em habitação pública, arrendamento acessível ou custos controlados, a margem é curta à partida. Funciona para quem desenha o produto para esse quadro — não para quem espera mercado livre.
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2 de Abril de 2026
