Construir casa em Portugal: do terreno à licença de utilização
Construir uma casa em Portugal faz-se em sete etapas, sempre pela mesma ordem: confirmar o que o terreno permite, pedir informação prévia quando há dúvidas, fazer o projecto, obter a licença ou apresentar a comunicação prévia, preparar o arranque da obra, construir e, no fim, comunicar à câmara que a casa vai ser habitada. A licença de utilização que muitos ainda esperam já não é emitida depois de uma obra licenciada: entrega-se uma comunicação com o termo do director de obra, e a casa pode ser usada logo a seguir.
Este guia segue a casa pela ordem em que as coisas acontecem e diz, em cada etapa, o que se decide, quem assina e o que a câmara verifica. Está escrito com o regime em vigor desde 1 de Outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026 e Portaria n.º 320/2026/1), por quem instrui estes processos. Os custos e os prazos de cada fase têm artigos próprios, ligados ao longo do texto.
O essencial em 30 segundos
- Primeiro o terreno. O que se pode construir decide-se no Plano Director Municipal e nas condicionantes do terreno, antes de qualquer desenho.
- A câmara aprecia a arquitectura, não o interior nem as especialidades: estas ficam garantidas pelos termos de responsabilidade dos autores (RJUE, artigo 20.º, n.os 1 e 8).
- A obra não começa com a aprovação. Começa depois de pagas as taxas, entregues os documentos da obra e avisada a câmara até cinco dias antes (artigos 80.º e 80.º-A).
- No fim não há licença a esperar. Comunica-se a utilização com o termo do director de obra, e a casa pode ser habitada logo após a submissão (artigo 62.º-A).
7
etapas, do terreno à utilização
Este guia
14
projectos de especialidades, no máximo, conforme a obra
Portaria 320/2026/1, Anexo V, n.º 26
5
dias de antecedência para avisar a câmara do início da obra
RJUE, art. 80.º-A
0
dias à espera para habitar, depois de comunicar a utilização
RJUE, art. 62.º-A, n.º 2
Do terreno à chave
1
Terreno
O que o PDM e as condicionantes permitem.
2
PIP
Facultativo: a câmara responde antes do projecto.
3
Projecto
Arquitectura e especialidades, coordenadas.
4
Licença
Ou comunicação prévia, conforme o terreno.
5
Arranque
Taxas, empreiteiro, director de obra, aviso.
6
Obra
Livro de obra, alterações, prazo.
7
Utilização
Comunicação à câmara; habita-se de seguida.
Construir ou comprar?
Antes do terreno, há uma pergunta que muitos fazem: compensa construir, ou é melhor comprar uma casa feita? Os números ajudam, desde que se compare o comparável.
Em Setembro de 2026, o valor mediano de avaliação bancária das moradias foi de 1.621 €/m² no país, 2.708 €/m² na Península de Setúbal e 2.942 €/m² na Grande Lisboa (INE). É o valor de uma casa já feita, nova ou usada, com o terreno incluído. Construir uma moradia de gama média custa 1.650 a 1.900 €/m² só de obra, sem IVA e sem terreno; somando projecto, taxas, ramais e reserva para imprevistos, a estimativa do atelier fica em cerca de 1.930 a 2.410 €/m².
Euros por metro quadrado
Casa feita · avaliação bancária das moradias, Set. 2026, com terreno
Portugal
1.621 €
Norte
1.551 €
Península de Setúbal
2.708 €
Grande Lisboa
2.942 €
Construir · gama média, sem terreno e sem IVA
Só a obra
1.650–1.900 €
Obra, projecto, taxas, ramais e imprevistos
≈1.930–2.410 €
Fontes: INE, valor mediano de avaliação bancária por tipo de construção (Setembro de 2026, publicado a 27-10-2026); custo de construção e encargos (+17 a 27 %) do artigo quanto custa construir uma casa. A avaliação e o custo não medem exactamente a mesma coisa: servem de ordem de grandeza.
A leitura é simples. No conjunto do país e no Norte, comprar uma moradia feita sai em regra mais barato por metro quadrado do que construir. Na Grande Lisboa e na Península de Setúbal, as moradias feitas já valem mais por metro quadrado do que custa construí-las, e o que decide passa a ser o preço do terreno.
Há também o que os números não mostram:
- Tempo. Comprar resolve-se em meses; construir leva anos. A estimativa do percurso completo está no artigo sobre o custo.
- Medida. Uma casa construída responde ao programa, à orientação e ao conforto que se escolhem; uma casa feita obriga a adaptar-se a ela, ou a remodelar.
- Risco. Na construção, o risco está no terreno e no licenciamento, e as etapas 1 e 2 deste guia servem para o reduzir. Na compra, está no estado da casa e na legalidade das obras feitas: confirme que o que existe corresponde ao que foi licenciado.
1. O terreno: saber o que se pode construir
Antes de projectar, é preciso saber o que a câmara deixa construir naquele terreno. A resposta está no Plano Director Municipal (PDM): a classe do solo, urbano ou rústico, a categoria de espaço e os parâmetros que dela decorrem, como a área de construção, a altura e os afastamentos. Somam-se as condicionantes que podem limitar ou impedir a construção, como a Reserva Ecológica Nacional (REN), a Reserva Agrícola Nacional (RAN), as servidões e as zonas de protecção do património, e as infraestruturas que o terreno tem: acesso, água, esgotos e electricidade.
Três camadas, lidas por esta ordem:
1 · Plano
Classe do solo, categoria de espaço, área de construção, altura, afastamentos.
2 · Condicionantes
REN, RAN, servidões, zonas de protecção do património.
3 · Infraestruturas
Acesso, água, esgotos, electricidade.
Em solo rústico, a habitação depende de regras próprias do PDM e da lei; o artigo sobre a lei dos solos rústicos explica o que mudou. Quem ainda vai comprar deve fazer estas verificações antes da escritura: estão reunidas nos dez passos a verificar antes de comprar um terreno.
Quando a leitura do plano não é evidente, o estudo LANDSCOPE faz esta verificação em 48 horas: PDM, condicionantes e um indicador de viabilidade, antes de se gastar dinheiro em projecto ou na compra.
2. Informação prévia: quando vale a pena
O pedido de informação prévia (PIP) é facultativo. Pergunta-se à câmara, antes do projecto, se a casa é viável e em que condições, e a resposta favorável vincula a câmara na decisão seguinte (RJUE, artigos 14.º e 17.º). Compensa quando o PDM admite leituras diferentes, quando há condicionantes ou quando a compra do terreno depende da resposta.
Há duas modalidades. O PIP simples confirma a viabilidade e os condicionamentos. O PIP integral leva o projecto de arquitectura e os restantes elementos do artigo 14.º, n.º 2, e, se for favorável, dispensa a própria licença ou comunicação prévia (artigo 17.º, n.º 2). Prazos, validade e custo estão no guia do pedido de informação prévia.
3. O projecto: arquitectura primeiro, especialidades depois
O projecto de arquitectura define a casa: implantação, plantas com as áreas de cada compartimento, alçados com os materiais e as cores das fachadas, cortes com o terreno (Portaria n.º 320/2026/1, Anexo V, n.º 25). É a parte que a câmara aprecia, e só quanto ao que a lei lhe manda verificar: o plano municipal, as servidões e restrições de utilidade pública, o uso proposto, a inserção urbana e paisagística quando o município a regulamenta, e as infraestruturas (RJUE, artigo 20.º, n.º 1).
Os projectos de especialidades podem ser até catorze, conforme a obra: estabilidade, redes de águas e esgotos, águas pluviais, electricidade, telecomunicações, comportamento térmico, acústica e segurança contra incêndio, entre outros (Anexo V, n.º 26). Entram com o pedido inicial ou depois de aprovada a arquitectura (artigo 20.º, n.º 4).
A câmara aprecia
Plano municipal e medidas preventivas
Servidões e restrições de utilidade pública
Uso proposto
Inserção urbana e paisagística, se regulamentada
Infraestruturas
RJUE, art. 20.º, n.º 1
Fica sob termo dos autores
Aspectos interiores da arquitectura
Projectos de especialidades
Compatibilidade entre projectos, garantida pelo coordenador
RJUE, art. 20.º, n.º 8; Portaria 320/2026/1, Anexo V, n.º 12
Sobre os aspectos interiores e as especialidades, a câmara não faz apreciação prévia: os termos de responsabilidade dos autores bastam como garantia do cumprimento das normas (artigo 20.º, n.º 8). É por isso que a coordenação pesa tanto. Uma incompatibilidade entre a estrutura e as redes não é detectada pela câmara: aparece em obra. O coordenador de projecto assina um termo que garante a compatibilidade entre todos os projectos (Anexo V, n.º 12).
O que o atelier entrega em cada fase está na página do projecto de arquitectura; os honorários, no artigo sobre quanto custa um projecto de arquitectura.
4. Licença ou comunicação prévia
Uma casa nova precisa de controlo prévio da câmara, salvo quando um PIP integral favorável o dispensa, e a regra é a licença (RJUE, artigo 4.º, n.º 2, alínea c)). Segue por comunicação prévia quando o terreno está num loteamento, plano de pormenor ou unidade de execução que já define a implantação, a altura e a área de construção, ou numa zona urbana consolidada em que a casa respeite o plano, não fique mais alta do que a altura mais frequente das fachadas daquele troço de rua e não implique cedências (artigo 4.º, n.º 4, alíneas d) e e)). A piscina associada à casa vai também por comunicação prévia (alínea j)).
Não se escolhe: quando a obra cabe na comunicação prévia, a licença deixa de estar disponível (artigo 4.º, n.º 6). Na licença espera-se pela decisão da câmara; na comunicação prévia não há acto a esperar, e a obra pode avançar depois de pagas as taxas e comunicado o início dos trabalhos (artigo 34.º, n.º 2). Como saber qual se aplica explica-se em licença ou comunicação prévia; os prazos legais e as taxas, em quanto custa licenciar uma casa.
Já não há alvará de construção. A licença é titulada pelo comprovativo do pagamento das taxas, pelo último requerimento entregue, com a síntese da operação, e pela notificação do deferimento, ou pelo comprovativo da submissão quando o deferimento é tácito (artigo 4.º-A, n.º 2). É este conjunto que se mostra ao banco, ao empreiteiro ou ao notário.
5. Antes de a obra começar
A aprovação não basta para começar. Numa obra licenciada, os trabalhos só se iniciam depois de pagas as taxas e entregues os elementos relativos à execução da obra (RJUE, artigo 80.º, n.º 1), que a Portaria n.º 320/2026/1 enumera:
| O que se entrega | Para quê |
|---|---|
| Alvará ou certificado do empreiteiro, emitido pelo IMPIC | Provar que a empresa está habilitada para a natureza e o valor da obra |
| Apólice de acidentes de trabalho | Cobrir os trabalhadores da obra (Lei n.º 98/2009) |
| Contrato e termo de responsabilidade do director de obra, e do director de fiscalização, se houver | Identificar quem responde pela execução |
| Seguro de responsabilidade civil dos técnicos | Garantir a responsabilidade de quem dirige e fiscaliza |
| Comprovativo das taxas e, quando exigível, da caução | Dar eficácia à licença |
| Documento que prova o direito de fazer a obra | Legitimar o dono da obra ou o seu representante |
Fonte: Portaria n.º 320/2026/1, Anexo V, n.º 35.
Contagem para o arranque
Antes
Taxas e documentos
Taxas pagas e elementos da obra entregues (art. 80.º).
D−5
Aviso
Informar a câmara e afixar o aviso no local (art. 80.º-A, n.os 1 e 5).
D
Início
Começam os trabalhos; o livro de obra abre (art. 97.º).
+1 ano
Caducidade
Sem início, a informação caduca (art. 80.º-A, n.º 6).
Até cinco dias antes de começar, o dono da obra informa a câmara do início dos trabalhos e de quem os executa, mesmo nas obras isentas (artigo 80.º-A, n.º 1), e afixa no local, visível da via pública, o aviso da obra (n.º 5). Essa informação caduca se a obra não começar no prazo de um ano (n.º 6).
Em terrenos com cave há um atalho útil: numa obra sujeita a licença, depois de aprovada a arquitectura, a câmara pode autorizar a demolição, a escavação e a contenção periférica antes da decisão final, mediante caução para repor o terreno (artigo 81.º, n.º 1).
6. A obra
Quem executa a obra está obrigado a cumprir com exactidão os projectos e as condições da licença ou da comunicação prévia (RJUE, artigo 80.º-A, n.º 2). O prazo de execução é fixado com a licença, a partir da programação proposta pelo requerente, e conta-se do pagamento das taxas; na comunicação prévia, é o que o interessado indicar, dentro dos limites do regulamento municipal (artigo 58.º, n.os 1 a 3). Se não for possível acabar a tempo, pede-se prorrogação fundamentada, e a câmara tem 15 dias para decidir; sem resposta, o pedido considera-se deferido (n.º 5).
O director de obra regista no livro de obra, que fica no local, as datas de início e de conclusão, as paragens e todas as alterações ao projecto (artigo 97.º, n.os 1 e 2). O livro serve a fiscalização e não se entrega à câmara no fim (n.º 4).
Na prática: alterações em obra
Mudanças durante a obra são normais, e a lei distingue três casos (artigo 83.º). As que seriam isentas por si só, como uma alteração interior que não mexe na estrutura nem nas fachadas, fazem-se sem comunicar. As restantes comunicam-se antes, a tempo de estarem concluídas quando se comunica a utilização. Uma ampliação ou uma mudança de implantação volta ao procedimento de origem. Em todos os casos ficam no livro de obra e nas telas finais.
Concluída a obra, levanta-se o estaleiro, limpa-se a área e reparam-se os estragos causados em infraestruturas públicas. Sem isso, ou sem caução que o garanta, a casa não pode ser utilizada (artigo 86.º).
7. A licença de utilização: o que se entrega no fim
A expressão continua a ser a mais usada, mas não corresponde ao que hoje se faz depois de uma obra licenciada ou comunicada.
Utilização da casa nova
O que se espera
Pedir à câmara uma licença de utilização e aguardar a vistoria e a decisão.
→
O que a lei prevê
Uma comunicação prévia de utilização, com o termo do director de obra. A casa pode ser usada logo após a submissão.
A utilização depende de uma comunicação prévia à câmara, no modelo da Portaria n.º 320/2026/1, com um termo de responsabilidade do director de obra ou do director de fiscalização que declara a obra conforme com o projecto e as eventuais alterações isentas conformes com a lei (RJUE, artigo 62.º-A, n.º 1). A casa pode ser usada imediatamente após a submissão (n.º 2). A possibilidade de usar a casa logo após a entrega vem do Simplex urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024); o Decreto-Lei n.º 108/2026 deu-lhe a forma de comunicação prévia, com modelo próprio.
Os elementos a juntar são poucos (Portaria n.º 320/2026/1, Anexo V, n.º 39):
- código da certidão permanente do registo predial e caderneta predial;
- telas finais, assinaladas, se houve alterações isentas durante a obra;
- fotografias do imóvel e ficha de elementos estatísticos;
- termo do director de obra ou de fiscalização, com o seguro de responsabilidade civil dos técnicos.
A câmara verifica depois se os elementos estão completos e, se faltar algum, notifica para o juntar (artigo 62.º-A, n.º 3). Outro caso é a utilização que não vem de uma obra sujeita a controlo, como mudar o uso de um edifício sem obras: segue a comunicação prévia com prazo, em que a câmara tem dez dias para rejeitar ou mandar fazer vistoria (artigos 62.º-B e 64.º).
Quem assina o quê, etapa a etapa
Em cada fase há um responsável diferente. Saber quem assina evita esperar pela câmara quando a decisão é de outro.
| Etapa | Dono da obra | Projectistas | Director de obra | Câmara |
|---|---|---|---|---|
| PIP | pede | no PIP integral | — | responde e fica vinculada |
| Projecto | — | termos de responsabilidade | — | aprecia a arquitectura |
| Licença ou comunicação | requer ou comunica | — | — | decide a licença; na comunicação, controla depois |
| Arranque | informa a câmara | — | termo e contrato; IMPIC do empreiteiro | recebe a informação |
| Obra | — | — | livro de obra | fiscaliza |
| Utilização | submete a comunicação | — | termo de conformidade | verifica depois |
assina ou decide intervém em parte
Fonte: RJUE, artigos 17.º, 20.º, 34.º, 62.º-A, 80.º-A e 97.º; Portaria n.º 320/2026/1, Anexo V, n.os 11, 12, 35 e 39.
Perguntas frequentes
Por onde começar a construir uma casa?
Pelo terreno: confirmar no Plano Director Municipal o que ali se pode construir, as condicionantes que o afectam (REN, RAN, servidões, património) e as infraestruturas que tem. Se a resposta não for clara, um pedido de informação prévia à câmara confirma-a antes do projecto e, na modalidade integral, dispensa a licença (RJUE, artigos 14.º e 17.º).
Compensa mais construir ou comprar casa?
Depende da região e do preço do terreno. Em Setembro de 2026, a avaliação bancária mediana das moradias era de 1.621 €/m² no país e de 2.942 €/m² na Grande Lisboa, com terreno incluído (INE). Construir na gama média custa 1.650 a 1.900 €/m² só de obra, sem IVA nem terreno. Fora das áreas metropolitanas, comprar tende a sair mais barato; na Grande Lisboa, o que decide é o preço do terreno.
Quanto tempo demora a construir uma casa?
Depende sobretudo de duas fases: o licenciamento, com prazos legais por fase, e a obra, cujo prazo é fixado com a licença a partir da programação proposta (RJUE, artigo 58.º). A estimativa do percurso completo, do projecto à chave, está no artigo sobre quanto custa construir uma casa; os prazos legais da câmara, no artigo sobre quanto custa licenciar uma casa.
Quantos m² posso construir sem licença?
Uma casa nova não está isenta: precisa de licença, de comunicação prévia ou de um PIP integral favorável. São isentas, como obras de escassa relevância urbanística, pequenas construções junto da casa, como um anexo com até 10 m² e 2,2 m de altura, ou a altura do rés-do-chão, que não confine com a via pública (RJUE, artigo 6.º-A, n.º 1, alínea a)). O regulamento municipal pode fixar outros limites, a isenção não vale em imóveis classificados nem nas suas zonas de protecção, e mesmo a obra isenta é comunicada à câmara até cinco dias antes de começar (artigo 80.º-A).
Posso habitar a casa antes de a câmara responder?
Sim. Depois de uma obra licenciada ou comunicada, a casa pode ser usada logo que se submete a comunicação de utilização com os respectivos elementos (RJUE, artigo 62.º-A, n.º 2). A câmara verifica os elementos depois.
O que é o livro de obra e quem o preenche?
É o registo dos factos relevantes da obra: datas de início e de conclusão, paragens e todas as alterações ao projecto. Preenche-o o director de obra, fica no local para consulta da fiscalização e não se entrega à câmara no fim (RJUE, artigo 97.º).
Posso fazer alterações ao projecto durante a obra?
Sim. As que seriam isentas por si só fazem-se sem comunicar; as outras comunicam-se à câmara a tempo de estarem concluídas antes da comunicação de utilização; uma ampliação ou uma mudança de implantação segue o procedimento inicial (RJUE, artigo 83.º). Todas ficam registadas no livro de obra e nas telas finais.
Pedido de proposta
Vai construir casa?
Envie-nos a localização ou a caderneta predial do terreno e o programa da casa. Dizemos-lhe o que o PDM permite, que procedimento se aplica e propomos honorários com fases e prazos.
Prefere falar já? +351 918 660 664geral@tiagorcorreia.com
Fontes oficiais: Decreto-Lei n.º 108/2026 (RJUE republicado: artigos 4.º, 4.º-A, 6.º, 6.º-A, 14.º, 17.º, 20.º, 34.º, 58.º, 62.º-A, 62.º-B, 64.º, 80.º, 80.º-A, 81.º, 83.º, 86.º e 97.º) · Portaria n.º 320/2026/1, Anexo V · Decreto-Lei n.º 155-B/2026 (entrada em vigor a 1 de Outubro de 2026) · RJUE, versão consolidada · INE, valor mediano de avaliação bancária (indicador 0012248).
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