Pedido de informação prévia (PIP): guia do novo RJUE

O pedido de informação prévia (PIP) é a forma de perguntar à câmara municipal, antes de fazer o projecto, se pode construir o que pretende num terreno ou num edifício, e em que condições. A resposta favorável vincula a câmara durante dois anos, e o PIP integral dispensa mesmo a licença de obras. A partir de 1 de Outubro de 2026, com a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), o PIP ganha prazos mais curtos, validade de dois anos também na modalidade simples e regras claras para quando a câmara não responde a tempo.

Este guia explica o que é o PIP, as duas modalidades, quanto tempo demora, o que custa e quando compensa pedi-lo. Está escrito com o texto do Decreto-Lei n.º 108/2026 à frente, por quem instrui estes pedidos na câmara.

O que é um PIP (pedido de informação prévia)

O PIP está previsto nos artigos 14.º a 17.º do RJUE. Qualquer interessado pode pedir à câmara informação sobre a viabilidade de uma operação urbanística (construir, ampliar, lotear, alterar um edifício) e sobre os condicionamentos que se lhe aplicam: infraestruturas, servidões e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais regras do plano.

Na prática, é uma pergunta formal com resposta formal. Em vez de interpretar sozinho o Plano Director Municipal (PDM) e arriscar um projecto completo, o requerente obtém da própria câmara a leitura que ela vai aplicar. É por isso que o PIP aparece tantas vezes associado à compra de terrenos: um “terreno com PIP aprovado” é um terreno cuja capacidade construtiva já foi confirmada pela entidade que decide.

PIP simples e PIP integral: qual é a diferença

O artigo 14.º prevê duas modalidades, que na gíria se chamam “PIP 1” e “PIP 2”, pelo número do artigo em que assentam.

Fontes: RJUE, arts. 14.º, 16.º e 17.º, na redacção do Decreto-Lei n.º 108/2026; elementos instrutórios no Anexo V da Portaria n.º 320/2026/1.

O PIP simples responde à pergunta “posso?”. O PIP integral responde a “posso fazer exactamente isto?”, e por isso exige quase tudo o que um licenciamento exige.

O que muda no PIP a 1 de Outubro de 2026

O Decreto-Lei n.º 108/2026 reescreveu os artigos do PIP. Entra em vigor a 1 de Outubro de 2026, juntamente com a Portaria n.º 320/2026/1, que fixa os elementos a entregar. Uma coisa não muda: o PIP integral favorável já isentava a obra de licença desde o Simplex Urbanístico de 2024, e continua a isentar, “a efetuar nos exatos termos em que foi apreciada” e agora também sem novas consultas externas (art. 17.º, n.º 2). O que muda é isto:

Fontes: RJUE na redacção do DL 10/2024 (em vigor até 30 de Setembro) e do Decreto-Lei n.º 108/2026; Portaria n.º 320/2026/1.

E os pedidos entregues antes? O novo regime aplica-se aos procedimentos que se iniciem a partir de 1 de Outubro e aos que, iniciados antes, ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar; nesses, o requerente pode adaptar o pedido (DL 108/2026, art. 12.º). Para o resto do calendário da reforma, veja o nosso artigo sobre o novo RJUE a 1 de Outubro.

Quanto tempo demora um PIP

Prazos do RJUE na redacção do Decreto-Lei n.º 108/2026 (arts. 11.º, 16.º e 17.º).

Somando os prazos da lei:

• Saneamento e apreciação liminar: até 20 dias desde a entrega, período em que a câmara pode pedir correcções (art. 11.º). Se pedir, o requerente tem 10 dias para corrigir e o prazo suspende-se.
• Decisão: mais 15 dias no PIP simples; mais 30 dias no integral, ou 45 no loteamento.
• Consultas externas: quando a operação depende de parecer de outras entidades (património, estradas, reservas agrícola ou ecológica, entre outras), o prazo de decisão só conta a partir do último parecer, ou do fim do prazo para ser emitido (art. 16.º, n.º 2).
• Prorrogação: no PIP integral, a câmara pode prorrogar o prazo uma única vez, por igual período, em operações de especial complexidade (art. 16.º, n.º 7).

Sem consultas externas, os prazos legais somam 35 dias no PIP simples e 50 no integral (65 no loteamento). Com consultas, passa a depender das entidades envolvidas. Na prática, conta também o tempo de preparar o pedido: dias no PIP simples, semanas no integral, porque o integral exige projecto.

Quem pode pedir um PIP

Não é preciso ser proprietário. O artigo 14.º abre o pedido a “qualquer interessado”. Quando o requerente não é o dono, o pedido identifica o proprietário e os titulares de outros direitos reais sobre o prédio, através de certidão do registo predial, e a câmara notifica-os da abertura do procedimento (art. 14.º, n.os 3 e 4).

É isto que permite a um comprador testar um terreno antes de o adquirir. E a informação favorável pode mudar de mãos: em caso de substituição do titular, o novo titular faz prova junto da câmara e esta averba-o no processo (art. 16.º, n.º 10).

Quanto custa um PIP

O custo tem duas partes.

A taxa municipal. Cada câmara fixa no seu regulamento de taxas o valor do PIP e da declaração de manutenção dos pressupostos. Os valores variam muito de concelho para concelho; convém confirmá-los no regulamento em vigor antes de submeter. No PIP integral, a informação inclui também a estimativa dos encargos urbanísticos da operação (alínea e) do n.º 2 do art. 14.º), o que dá ao investidor o custo municipal da obra antes de a fazer.

Os honorários técnicos. Dependem sobretudo da modalidade:

• PIP simples: exige uma memória descritiva e, quando ajuda a demonstrar a pretensão, desenhos de estudo. É um trabalho de análise regulamentar e de estudo de volumetria.
• PIP integral: exige o projecto de arquitectura e o programa completo. O custo aproxima-se do de um projecto de licenciamento, mas substitui o licenciamento: é trabalho que se faz uma vez.

Como referência, no nosso atelier um PIP simples custa entre 750 € e 1.500 € + IVA, conforme a complexidade do terreno e do programa, e um PIP integral custa a partir de 2.500 € + IVA, em função da área e do programa. A taxa municipal acresce.

Para perceber como se calculam os honorários de arquitectura em geral, veja quanto custa um projecto de arquitectura em Portugal.

O que significa “PIP aprovado” e quanto tempo vale

“PIP aprovado” é a linguagem corrente para a informação prévia favorável, expressa ou tácita. Vale dois anos (art. 17.º, n.º 5):

• depois de um PIP simples, é o prazo para pedir a licença ou apresentar a comunicação prévia;
• depois de um PIP integral, é o prazo para iniciar a obra.

Passados os dois anos, o titular pode pedir, uma única vez, a declaração de que se mantêm os pressupostos de facto e de direito da decisão. A câmara decide em 20 dias; confirmados os pressupostos, ou sem resposta nesse prazo, abre-se mais um ano para avançar (art. 17.º, n.os 6 e 7).

Há ainda uma protecção importante: os procedimentos apoiados num PIP não se suspendem quando um plano municipal entra em revisão ou discussão pública na zona (art. 17.º, n.º 8). Quem tem um PIP favorável não fica refém de regras novas que ainda não estão em vigor.

Antes do PIP: saber se vale a pena pedi-lo

O PIP dá uma resposta com valor legal, mas tem custo e demora semanas. Muitas decisões de compra precisam de uma leitura mais rápida: o que o PDM permite neste terreno, que condicionantes existem, que área se pode construir. É para essa fase que serve o LANDSCOPE, o nosso estudo de viabilidade: diz o que pode construir antes de investir, em 48 horas no estudo simples ou em 5 dias úteis quando inclui implantação e estudo volumétrico, e ajuda a decidir se o passo seguinte é um PIP simples, um PIP integral ou directamente o projecto.

Três perguntas diferentes, três ferramentas. Muitas vezes a sequência é mesmo esta: estudo de viabilidade, PIP, obra.

Uma regra prática: se vai fazer uma proposta por um terreno, comece pelo estudo de viabilidade; se precisa de certeza jurídica para comprar, vender ou financiar, peça o PIP. E se o terreno é para construir e o programa já está definido, o PIP integral é o caminho mais directo para a obra, porque dispensa a licença; com os prazos novos e o deferimento tácito, fica também mais previsível. Para os restantes passos antes da compra, veja antes de comprar um terreno.

Fontes oficiais: Decreto-Lei n.º 108/2026 · Portaria n.º 320/2026/1.

11 de Setembro de 2026

Novo RJUE: o que muda a partir de 1 de outubro de 2026

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