Quanto custa licenciar uma casa em 2026? Taxas e prazos
Licenciar uma casa custa o projecto e as taxas da câmara, e as taxas mudam muito de concelho para concelho. Numa moradia nova de 150 m², com licença, as taxas municipais somam cerca de 5.870 € em Alcochete, dos quais 4.080 € são a taxa de infraestruturas; em Vila Franca de Xira, as taxas de apreciação, licença e utilização ficam em cerca de 1.100 €, a que se soma uma taxa de infraestruturas calculada pela câmara. O projecto de arquitectura e especialidades custa tipicamente 6 a 8% da obra. Com o novo RJUE, a câmara decide em prazos por fase que somam, no mínimo, 70 dias úteis.
Este guia faz a conta para um caso concreto, com as tabelas de 2026 de dois municípios e os artigos do RJUE em vigor desde 1 de Outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026). O procedimento passo a passo está no nosso guia do licenciamento de obras; aqui tratamos só do custo e do tempo, como os vemos ao preparar estes processos no atelier.
O essencial em 30 segundos
- Cada câmara tem a sua tabela. Não há um preço nacional da licença: o mesmo projecto paga valores muito diferentes em dois concelhos da mesma área metropolitana.
- A taxa de infraestruturas é devida também numa casa fora de loteamento (artigo 116.º do RJUE). No exemplo de Alcochete, pesa cerca de 70% das taxas.
- O projecto completo (arquitectura e especialidades) fica tipicamente entre 6 e 8% do custo da obra.
- Prazos legais: 20 dias para o saneamento, 30 para a arquitectura e 20 para a decisão final, em dias úteis, com deferimento tácito nas duas decisões.
O que entra na conta de licenciar uma casa
A conta tem seis parcelas, e a maior não é a da câmara: é o projecto. O quadro resume o exemplo deste artigo, uma moradia unifamiliar nova de 150 m² de área bruta de construção, com licença.
| Componente | Moradia de 150 m² | Nota |
|---|---|---|
| Projecto de arquitectura e especialidades | 14.400 a 19.200 € + IVA | 6 a 8% de uma obra de 240.000 € (150 m² × 1.600 €/m²) |
| Taxas de apreciação, licença e utilização | 1.789 € (Alcochete) · 1.095 € (Vila Franca de Xira) | Tabelas de 2026; obra de 12 meses |
| Taxa de infraestruturas | 4.080 € (Alcochete) · fórmula da câmara (Vila Franca de Xira) | Depende da área, do uso e da localização |
| Compensações urbanísticas | 0 € neste exemplo | Loteamentos, operações de impacte relevante ou estacionamento em falta |
| Elementos e certidões | variável | Certidão permanente, levantamento topográfico, planta de localização |
| Seguros | a cargo dos técnicos e do empreiteiro | Responsabilidade civil dos técnicos; acidentes de trabalho na obra |
Valores das taxas calculados a partir das tabelas municipais de 2026 (contas abaixo). Honorários: intervalo típico publicado no nosso artigo sobre honorários.
As taxas municipais, uma a uma
O RJUE sujeita a taxa as licenças, as comunicações prévias e as informações prévias (artigo 116.º, n.º 3) e acrescenta a taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas na licença ou comunicação prévia de obras de construção ou ampliação em área não abrangida por loteamento (n.º 5). Os valores são os do regulamento aprovado pela assembleia municipal (artigo 117.º, n.º 1). Na prática, são cinco parcelas:
- Apreciação. Paga-se ao entregar o pedido; algumas câmaras chamam-lhe «preparos».
- Licença. Uma parte fixa e outra que cresce com a área, o número de fogos e os meses de obra.
- Infraestruturas. Uma fórmula com a área, o uso e a localização. A câmara pode deliberar o pagamento em prestações até ao fim do prazo da obra, com caução (artigo 117.º, n.º 2).
- Compensações. Pagam-se quando a operação devia ceder terreno para espaços verdes, equipamentos ou infraestruturas e não cede: loteamentos e operações de impacte relevante ou semelhante a loteamento, como as define cada regulamento. Uma moradia isolada, nos dois regulamentos que usamos no exemplo, não entra nestes casos. Há também compensação quando faltam lugares de estacionamento e a câmara aceita a dispensa; em Alcochete, o regulamento de 2026 fixa 5.000 € por lugar, actualizáveis pela inflação.
- Utilização. Depois da obra, com a comunicação prévia de utilização. A casa pode ser usada logo após a submissão (artigo 62.º-A, n.º 2).
Exemplo: a mesma moradia em dois concelhos
Pressupostos: moradia unifamiliar nova, 150 m² de área bruta de construção, um fogo, só habitação, em área urbana servida por todas as infraestruturas, fora de loteamento, com licença e um prazo de obra de 12 meses.
Alcochete (Tabela de Taxas Urbanísticas 2026)
| Taxa | Conta | Valor |
|---|---|---|
| Preparos (art. 6.º) | valor fixo | 201,63 € |
| Licença (art. 7.º) | 44,24 + 35 × (3 × 1 fogo + 15 + 2 × 12 meses) | 1.514,24 € |
| Infraestruturas (art. 18.º) | 6,80 × 1,0 × (150 m² × 4) | 4.080,00 € |
| Utilização (art. 11.º) | 53,84 + 0,75 × 15 | 65,09 € |
| Ficha técnica da habitação (art. 28.º) | depósito | 8,26 € |
| Total | 5.869,22 € |
O «15» é a área contada por cada 10 m², como a tabela manda. Cada mês de obra a mais acrescenta 70 € à licença: com 18 meses, o total passa a 6.289,22 €. A taxa de infraestruturas usa 6,80 €/m² e um coeficiente 4 para habitação, o que dá 27,20 € por m²; em área rural o factor de localização desce para 0,3 e esta parcela fica em 1.224 €. A tabela arredonda os valores à dezena de cêntimos, pelo que a câmara pode liquidar alguns cêntimos de diferença.
Vila Franca de Xira (Tabela Anexa, ano 2026)
| Taxa | Conta | Valor |
|---|---|---|
| Apreciação (Quadro XXIV) | valor fixo | 52,70 € |
| Licença (Quadro V) | 105,30 + 15,80 × 12 meses + 2,90 × 150 m² | 729,90 € |
| Utilização (Quadro VIII) | 105,30 + 21,10 × 1 fogo + 1,10 × 150 m² | 291,40 € |
| Ficha técnica da habitação (Quadro XV) | depósito | 21,10 € |
| Subtotal | sem a taxa de infraestruturas | 1.095,10 € |
Em Vila Franca de Xira, a taxa de infraestruturas (TRIU) não está na tabela anual: é uma fórmula do regulamento municipal (artigo 30.º, na redacção de 2008 que consultámos):
TRIU = K1 × K2 × K3 × K4 × V × S + K5 × Programa plurianual × Ω2 / Ω1
Para esta moradia em área urbana da Zona A, com todas as infraestruturas e área não impermeabilizada superior a 10% da área de implantação, a primeira parcela é 0,40 × 1,00 × 0,04 × 0,7 × V × 150 = 1,68 × V. V é o valor por m² fixado anualmente por portaria; a segunda parcela depende do investimento municipal previsto e da área urbana do concelho, valores que a câmara aplica e que não conseguimos confirmar. Por isso não apresentamos um número: o valor pede-se à câmara.
Nas taxas administrativas, os dois concelhos diferem cerca de 700 €. A parcela que mais os pode afastar é a de infraestruturas, e essa não se compara sem fazer a conta no município certo.
Na prática
Peça a estimativa antes de comprar o terreno. O pedido de licença já tem de incluir a estimativa dos encargos urbanísticos, com o cálculo da taxa de infraestruturas, ou a simulação que o município disponibilize (Portaria 320/2026, Anexo V, n.º 25, alínea g).
Se quer esta conta feita para o seu terreno, é parte do nosso trabalho de licenciamento.
Projecto e especialidades: a maior parcela
No nosso artigo sobre honorários de arquitectura, o projecto completo, com especialidades, situa-se tipicamente entre 6 e 8% do custo da obra. Para os 150 m² do exemplo, na gama média de 1.600 €/m² do nosso artigo sobre quanto custa construir uma casa, a obra ronda 240.000 € e o projecto fica entre 14.400 e 19.200 € + IVA.
As especialidades que a câmara pode pedir numa moradia são as da Portaria 320/2026: estabilidade, com escavação e contenção periférica, instalações eléctricas, gás quando exigível, águas e esgotos, águas pluviais, arranjos exteriores quando há logradouro, telecomunicações, comportamento térmico, segurança contra incêndio (projecto ou ficha), condicionamento acústico e, quando existam, AVAC e instalações electromecânicas. Confirme quais estão incluídas em cada proposta.
Elementos, certidões e seguros
O pedido de licença leva elementos que custam pouco à câmara mas têm de ser obtidos ou feitos por alguém (Portaria 320/2026, Anexo V):
- Código da certidão permanente do registo predial e caderneta predial (n.º 5). A certidão permanente é válida por seis meses.
- Planta de localização fornecida pela câmara ou à escala 1:1.000 (n.º 6). Em Alcochete, a planta em A4 custa 5,60 €.
- Levantamento topográfico georreferenciado, com termo de responsabilidade, sempre que muda a topografia ou a implantação (n.º 7), contratado a um topógrafo.
- Estudo acústico, ficha estatística, calendarização e estimativa do custo da obra (n.º 25).
O seguro de responsabilidade civil é obrigação dos técnicos autores dos projectos e do coordenador, e o comprovativo acompanha o pedido (n.º 14). Antes de a obra começar, juntam-se o título do IMPIC do empreiteiro, a apólice de acidentes de trabalho e a contratação do director de obra (n.º 35).
Prazos legais do licenciamento em 2026
Desde 1 de Outubro de 2026 a câmara decide por fases, cada uma com o seu prazo. Os prazos do RJUE contam-se em dias úteis, por aplicação do Código do Procedimento Administrativo (artigo 87.º, alínea c), para onde o artigo 122.º do RJUE remete).
| Fase | Prazo máximo | RJUE |
|---|---|---|
| Saneamento do pedido | 20 dias; 10 para corrigir, se pedido | Art. 11.º, n.os 2 e 3 |
| Consultas a entidades externas, se houver | 20 dias; o silêncio vale concordância | Art. 13.º, n.os 5 e 6 |
| Decisão sobre a arquitectura | 30 dias; aprovação tácita | Art. 20.º, n.os 3 e 12 |
| Entrega das especialidades | até 6 meses, prorrogável 3 | Art. 20.º, n.os 4 e 5 |
| Decisão final | 20 dias; deferimento tácito | Art. 23.º, n.os 1 e 2 |
| Pagamento das taxas | 1 ano, sob pena de caducidade | Art. 71.º, n.º 2 |
| Início da obra | até 12 meses após o pagamento; aviso 5 dias antes | Arts. 71.º, n.º 3, e 80.º-A |
Se as especialidades forem entregues com o pedido inicial, a decisão final conta-se da aprovação da arquitectura e a câmara tem, no papel, 70 dias úteis: pouco mais de três meses. Quando há consultas a entidades em razão da localização, a arquitectura só começa a contar depois do último parecer ou do fim do prazo para o emitir.
O que o Decreto-Lei n.º 108/2026 mudou, comparado com a redacção anterior do RJUE:
- Prazos por fase. Antes, a câmara tinha 120 dias para decidir uma obra até 300 m², contados da entrega do pedido. Agora são 20 + 30 + 20, com tácito na arquitectura e na decisão final.
- Caducidade ligada às taxas. A licença caduca se as taxas não forem pagas no prazo de um ano; antes, o que caducava era a falta de pedido do alvará. A obra tem de começar nos 12 meses seguintes ao pagamento.
- Comunicação prévia. Executa-se depois de pagar as taxas e de comunicar o início dos trabalhos; o prazo de pagamento, nunca inferior a 60 dias, conta-se da submissão (artigo 34.º, n.os 2 e 3).
O resumo completo das alterações está no artigo sobre o novo RJUE, e os elementos do pedido no artigo sobre a Portaria 320/2026.
Licença ou comunicação prévia: muda o preço?
Pouco, nas taxas: as tabelas tratam as duas pela mesma rubrica, e a taxa de infraestruturas é devida em ambas (artigo 116.º, n.º 5). Em Alcochete, os preparos da comunicação prévia são 161,38 € em vez de 201,63 €. Muda o tempo: na comunicação prévia não há decisão a esperar, mas há controlo da câmara depois, durante um ano (artigo 35.º, n.º 10). E não se escolhe: quando a obra está sujeita a comunicação prévia, não se pode optar pela licença (artigo 4.º, n.º 6). Como saber qual se aplica explica-se em licença ou comunicação prévia. Antes de tudo, um pedido de informação prévia pode confirmar o que é possível construir.
As taxas são uma das etapas; o percurso completo da casa, do terreno à licença de utilização, está no guia construir casa em Portugal.
Perguntas frequentes
Quanto custa a licença para obras de uma moradia?
Depende do concelho. Numa moradia nova de 150 m², as taxas de 2026 somam 5.869,22 € em Alcochete, com a taxa de infraestruturas, e 1.095,10 € em Vila Franca de Xira, sem ela. Soma-se o projecto, tipicamente 6 a 8% da obra.
Quanto tempo demora a câmara a aprovar um projecto?
Os prazos legais são 20 dias úteis para o saneamento, 30 para a arquitectura e 20 para a decisão final depois de entregues as especialidades. Sem decisão nesses prazos, a arquitectura considera-se aprovada e a licença deferida tacitamente (artigos 20.º e 23.º do RJUE).
Quando se pagam as taxas da licença?
Na licença, a câmara liquida as taxas com o deferimento e o titular tem um ano para pagar, sob pena de caducidade (artigos 117.º e 71.º). Na comunicação prévia, paga-se antes de começar a obra, num prazo nunca inferior a 60 dias a contar da submissão (artigo 34.º).
A taxa de infraestruturas paga-se sempre?
Paga-se nas obras de construção ou ampliação fora de loteamento, além dos loteamentos e das operações de impacte relevante (artigo 116.º, n.os 4 e 5). O valor e as reduções dependem do regulamento de cada município.
Quantas vezes posso renovar a licença de construção?
Os artigos 58.º e 72.º do RJUE não fixam um número máximo. O prazo da obra pode ser prorrogado a pedido fundamentado, decidido em 15 dias; se a licença caducar, pode pedir-se nova licença aproveitando os elementos ainda válidos. Em Alcochete, a renovação pedida nos 18 meses seguintes à caducidade paga 50% das taxas.
Quanto custa o projecto para licenciar uma moradia?
O projecto completo, com especialidades, fica tipicamente entre 6 e 8% do custo da obra. Numa moradia de 150 m² com obra de 240.000 €, são 14.400 a 19.200 € + IVA.
Pedido de proposta
Vai licenciar uma casa?
Envie-nos a caderneta predial, a localização do terreno e o programa que pretende. Dizemos-lhe que procedimento se aplica, estimamos as taxas no seu concelho e propomos honorários com fases e prazos.
Prefere falar já? +351 918 660 664geral@tiagorcorreia.com
Fontes oficiais: Decreto-Lei n.º 108/2026 (RJUE republicado: artigos 4.º, 11.º, 13.º, 20.º, 23.º, 34.º, 35.º, 58.º, 62.º-A, 71.º, 72.º, 80.º-A, 116.º e 117.º) · Portaria n.º 320/2026/1, Anexo V · Código do Procedimento Administrativo, artigo 87.º · Município de Alcochete, Tabela de Taxas Urbanísticas 2026 e RMUE (Aviso n.º 10603/2026/2) · Município de Vila Franca de Xira, Tabela Anexa de Taxas 2026 e Regulamento n.º 5-A/2008.
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