Propriedade horizontal: requisitos, certidão e permilagem
A propriedade horizontal é o regime que permite dividir um edifício em fracções autónomas, cada uma com o seu proprietário, ficando as partes comuns em compropriedade de todos. Só é possível quando cada fracção é uma unidade independente, distinta e isolada das outras, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública. O título que a constitui só se lavra com um documento da câmara municipal ou, num prédio construído para venda por fracções, com o projecto aprovado.
Este guia segue a lei em vigor em Novembro de 2026 e é escrito por quem prepara estes processos: o quadro de áreas, a permilagem e as peças que a câmara e o notário pedem.
O essencial em 30 segundos
- Fracções autónomas têm de ser unidades independentes, distintas e isoladas, com saída própria (artigo 1415.º do Código Civil). Sem isso, o título é nulo.
- O título fixa obrigatoriamente as partes do edifício de cada fracção e o seu valor relativo, em percentagem ou permilagem.
- A permilagem decide quanto cada condómino paga das despesas comuns e quantos votos tem na assembleia. A lei não impõe método de cálculo.
- Para lavrar o título é preciso um documento da câmara que certifique os requisitos ou, num prédio construído para venda por fracções, o projecto aprovado.
O que é a propriedade horizontal
O Código Civil admite que as fracções de um edifício, em condições de constituírem unidades independentes, pertençam a proprietários diferentes (artigo 1414.º). Cada condómino é dono exclusivo da sua fracção e comproprietário das partes comuns, e os dois direitos não se separam: não se vende um sem o outro, nem se renuncia à parte comum para deixar de pagar a sua conservação (artigo 1420.º).
O regime aplica-se também a conjuntos de edifícios contíguos ligados por partes comuns (artigo 1438.º-A). Para quem promove de raiz, veja também condomínios de habitação: viabilidade e enquadramento.
Requisitos: quando um edifício pode ser constituído em propriedade horizontal
O artigo 1415.º exige que as fracções, além de unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si e tenham saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. Na prática, são quatro verificações.
| Requisito | Na lei | O que se verifica no edifício |
|---|---|---|
| Unidade independente | Artigos 1414.º e 1415.º | Serve, por si só, o seu uso: habitação, loja, garagem |
| Distinta | Artigo 1415.º | Limites claros, sem compartimentos partilhados |
| Isolada | Artigo 1415.º | Separada por paredes e pavimentos, sem passagem por outra fracção |
| Saída própria | Artigo 1415.º | Acesso directo a parte comum ou à via pública |
A falta destes requisitos torna nulo o título constitutivo, e o prédio passa ao regime da compropriedade (artigo 1416.º).
Há um quinto ponto, menos falado: se o título indicar o fim de cada fracção, esse fim tem de coincidir com o do projecto aprovado pela câmara, sob pena de nulidade (artigo 1418.º, n.º 3).
Na prática
Num prédio antigo, confirme primeiro o acesso de cada espaço. Uma fracção que só se alcança atravessando outra não tem saída própria: obriga a rever a divisão ou a fazer obras.
O que tem de constar do título constitutivo
O título tem dois conteúdos obrigatórios (artigo 1418.º, n.º 1): a especificação das partes do edifício que correspondem a cada fracção, de modo que fiquem individualizadas, e o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Pode ainda conter o fim de cada fracção, o regulamento do condomínio e uma cláusula de arbitragem (n.º 2).
São sempre comuns o solo, a estrutura, a cobertura, as entradas e escadas comuns e as instalações gerais (artigo 1421.º, n.º 1). Presumem-se comuns, salvo indicação no título, os pátios e jardins, os ascensores e as garagens e lugares de estacionamento (n.º 2), e o título pode afectar zonas comuns ao uso exclusivo de um condómino (n.º 3). Por isso garagens, arrecadações e terraços têm de ficar explícitos: se o título se calar, decide a presunção da lei.
Permilagem: como se calcula e para que serve
A permilagem é o valor relativo de cada fracção no valor total do prédio, com a soma de todas igual a 1.000. Salvo disposição em contrário, as despesas de conservação e fruição das partes comuns repartem-se na proporção do valor das fracções (artigo 1424.º, n.º 1), e cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras da sua percentagem ou permilagem (artigo 1430.º, n.º 2).
A lei não diz como se calcula: o artigo 1418.º fala apenas de valor relativo. Uma base frequente é a área bruta privativa de cada fracção, medida pelo perímetro exterior e pelos eixos das paredes que a separam das vizinhas, tal como a define o artigo 40.º do Código do IMI. Garagens, arrecadações, logradouros ou usos diferentes no mesmo prédio podem justificar ponderações distintas. O critério decide-se caso a caso e deve ficar escrito.
Uma permilagem mal fixada não se corrige com facilidade: alterar o título exige o acordo de todos os condóminos, e o tribunal não pode suprir a falta de acordo quando a alteração mexe no valor relativo (artigo 1419.º, n.os 1 e 2).
Constituição de propriedade horizontal: os passos
A sequência é a mesma num edifício novo ou existente; muda a origem das peças e o documento que se apresenta ao notário.
Do edifício ao registo
1
Verificação
levantamento, acessos, separações, usos e antecedentes licenciados
2
Peças
plantas das fracções e partes comuns, quadro de áreas e permilagem
3
Câmara
certidão dos requisitos ou projecto aprovado
4
Título
escritura ou documento particular autenticado
5
Registo
na conservatória; provisório com a obra em curso
O documento da câmara
O notário só pode lavrar a constituição da propriedade horizontal se for junto documento, passado pela câmara municipal, que comprove que as fracções satisfazem os requisitos legais (artigo 59.º, n.º 1, do Código do Notariado). É a chamada certidão de propriedade horizontal.
Num prédio construído para ser transmitido em fracções, pode ser substituído pelo projecto aprovado e respectivas alterações aprovadas (n.º 2). Por isso, num edifício novo, a divisão em fracções entra logo no projecto de arquitectura. A Portaria n.º 320/2026/1 pede, no PIP integral, na licença e na comunicação prévia, a discriminação das fracções e partes comuns e o valor relativo de cada fracção, com peça desenhada, quando se pretenda a propriedade horizontal (Anexo V, n.os 24, 25 e 27).
No fim da obra, o pedido de certificação pode acompanhar a comunicação prévia de utilização (artigo 66.º, n.º 3, do RJUE, na redacção do Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de Outubro de 2026). Os elementos do pedido de certidão variam de câmara para câmara; confirme o regulamento municipal antes de preparar o processo.
O título e o registo
A propriedade horizontal constitui-se por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial (artigo 1417.º do Código Civil). O caso corrente é o negócio do proprietário, por escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 116/2008).
Segue-se o registo predial (artigo 2.º, n.º 1, alínea b), do Código do Registo Predial). Com a construção por concluir, a inscrição é provisória por natureza (artigo 92.º, n.º 1, alínea b)), o que permite constituir a propriedade horizontal de um edifício em obra.
Edifício novo ou edifício existente
| Edifício novo | Edifício existente | |
|---|---|---|
| Onde se define a divisão | No projecto de arquitectura entregue à câmara | Em peças próprias, a partir do levantamento do existente |
| Documento para o notário | Projecto aprovado, se construído para venda por fracções, ou certidão da câmara | Certidão da câmara |
| Quando se pede a certidão | Pode acompanhar a comunicação prévia de utilização | Em pedido próprio, depois de verificados os requisitos |
| Ponto crítico | Fracções, áreas e usos coerentes com o projecto final | Acessos, separações e usos de cada espaço face ao que está licenciado |
Se forem precisas obras para cumprir os requisitos, seguem o seu procedimento próprio: veja licença ou comunicação prévia.
Alterar a propriedade horizontal depois de constituída
Modificar o título exige o acordo de todos os condóminos (artigo 1419.º, n.º 1). Quanto às partes comuns, o tribunal pode suprir a falta de acordo se os opositores representarem menos de 1/10 do capital investido e a alteração não mexer no uso, no valor relativo ou no fim das fracções (n.º 2).
Juntar fracções contíguas não precisa de autorização dos outros condóminos; dividir uma fracção só com autorização do título ou da assembleia sem oposição (artigo 1422.º-A). Mudar o uso de uma fracção para habitação também dispensa autorização (artigo 1422.º-B, desde 2024). Quando a modificação altera a composição ou o destino das fracções, o notário exige documento camarário, dispensado se houver projecto aprovado das obras de adaptação (artigo 60.º do Código do Notariado).
O que faz o arquitecto
A propriedade horizontal é um acto jurídico, mas assenta em peças técnicas. No atelier preparamos o levantamento e a verificação dos requisitos, as plantas das fracções e partes comuns, o quadro de áreas (privativas, dependentes e descobertas de uso exclusivo), a permilagem com o critério justificado e o pedido de certidão. Num edifício novo, estes elementos entram no projecto de licenciamento; num prédio a reabilitar, fazem parte do trabalho de reabilitação urbana.
O notário ou o advogado tratam do título e do registo; o técnico garante que o que lá fica escrito corresponde ao edifício e ao que a câmara aprovou. Os prazos dependem do estado da documentação do edifício, de eventuais obras e dos tempos da câmara, do notário e da conservatória.
Quanto custa fazer propriedade horizontal
Os valores do estudo são indicativos do atelier em 2026, sem IVA. Não são preços de mercado: servem para orçamentar um caso concreto.
| Componente | Valor | Nota |
|---|---|---|
| Estudo de PH, por fracção de habitação | cerca de 350 € | Peças desenhadas com as fracções, áreas, permilagem e descrição para o título |
| Estudo de PH, por fracção não habitacional | cerca de 700 € | Loja, armazém |
| Levantamento do edifício | a partir de cerca de 1.000 € | Só quando não há desenhos actualizados |
| Certidão da câmara | varia | Taxa fixada no regulamento de cada município |
| Título | varia | Escritura pública ou documento particular autenticado |
| Registo predial | emolumento do acto + 25 € por fracção | Regulamento Emolumentar, artigo 21.º, verba 2.15 |
Exemplo: um prédio com quatro fracções de habitação e um armazém, sem desenhos actualizados, fica em cerca de 1.050 + 4 × 350 + 700 = 3.150 € + IVA, a que se somam a certidão, o título e o registo. Em empreendimentos grandes, o valor por fracção pode descer, porque o trabalho se repete. Sobre honorários de projecto em geral, veja quanto custa um projecto de arquitectura.
Perguntas frequentes
O que é a propriedade horizontal?
É o regime do Código Civil em que as fracções autónomas de um edifício pertencem a proprietários diferentes: cada um é dono exclusivo da sua fracção e comproprietário das partes comuns, como a estrutura, a cobertura e as escadas (artigos 1414.º, 1420.º e 1421.º).
Qual a diferença entre propriedade horizontal e vertical?
«Propriedade vertical» não é uma figura da lei: o Código Civil não usa a expressão. É o nome corrente para um prédio que pertence por inteiro a um ou mais donos, sem divisão em fracções. Na propriedade horizontal, cada fracção autónoma tem proprietário próprio e as partes comuns são de todos (artigos 1414.º e 1420.º).
Quanto custa fazer propriedade horizontal?
Nos valores indicativos do atelier (2026, sem IVA), o estudo custa cerca de 350 € por fracção de habitação e 700 € por loja ou armazém, mais cerca de 1.000 € de levantamento quando faltam desenhos actualizados. Somam-se a taxa municipal da certidão, o título e o registo predial, onde acrescem 25 € por fracção (Regulamento Emolumentar, artigo 21.º, verba 2.15).
Onde posso encontrar a lei da propriedade horizontal actualizada?
No Código Civil, artigos 1414.º a 1438.º-A, na versão consolidada do Diário da República. As alterações mais recentes vêm da Lei n.º 8/2022 (título, encargos, assembleia e administrador), do Decreto-Lei n.º 10/2024 (uso das fracções) e da Lei n.º 29/2026 (inovações, artigo 1425.º). O documento camarário está no Código do Notariado, artigos 59.º e 60.º.
Quem passa a certidão de propriedade horizontal?
A câmara municipal. O notário exige esse documento para lavrar o título (artigo 59.º, n.º 1, do Código do Notariado); num prédio construído para venda por fracções, pode ser substituído pelo projecto aprovado (n.º 2).
Como se calcula a permilagem?
A lei só exige o valor relativo de cada fracção no valor total do prédio (artigo 1418.º). O método é do técnico: parte muitas vezes da área bruta privativa e pode ponderar de forma distinta garagens, arrecadações ou usos diferentes.
Pedido de proposta
Vai constituir ou alterar uma propriedade horizontal?
Envie-nos a caderneta predial, o código da certidão permanente e as plantas que tiver. Dizemos-lhe se o edifício cumpre os requisitos e preparamos o quadro de áreas, a permilagem e as peças para a câmara.
Prefere falar já? +351 918 660 664geral@tiagorcorreia.com
Fontes oficiais: Código Civil, artigos 1414.º a 1438.º-A · Código do Notariado, artigos 59.º e 60.º · Código do Registo Predial, artigos 2.º e 92.º · Decreto-Lei n.º 116/2008, artigo 22.º · Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, artigo 21.º · Decreto-Lei n.º 108/2026 (RJUE, artigo 66.º) · Portaria n.º 320/2026/1, Anexo V.
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