Loi des Sols : logement en terrain rustique — ce que les règles permettent
Depuis le 29 janvier 2025, le décret-loi n.º 117/2024 — la « Loi des Sols » (Lei dos Solos) — permet de reclasser des terrains rustiques en terrains urbains à des fins d’habitation, par décision municipale. Le régime est toutefois plus étroit que le titre ne le suggère : il repose sur des exigences cumulatives strictes et sur des exclusions absolues. Il importe de distinguer ce qu’il permet de ce qu’il interdit.
1. Ce que le régime spécial permet
Le reclassement peut désormais être approuvé par les organes municipaux, sans tutelle supérieure, lorsque la destination est le logement. Le processus exige une justification technique, une consultation publique et la délimitation d’une unité d’exécution — ce n’est pas un raccourci administratif, c’est une procédure complète avec ses propres règles.
Au moins 700/1000 de la surface construite hors sol doit être destinée au logement public ou au logement de valeur modérée — et l’opération doit garantir infrastructures, équipements et cohérence avec la zone urbaine existante.
Source : Decreto-Lei n.º 117/2024, du 30 décembre — Diário da República
2. Ce qui est possible — et ce qui ne l’est pas
ÉLIGIBLE
· contigu et cohérent avec le tissu urbain existant
· ≥70% de logement public ou de valeur modérée
· unité d’exécution délimitée
· infrastructures et équipements garantis
· conforme à la stratégie locale du logement
EXCLU
· REN et zones protégées
· zones de risque (inondations, incendie, instabilité)
· RAN des classes A, A1 et B — interdiction absolue
· périmètres hydro-agricoles
· sols sans aptitude ou sans infrastructures viables
L’exclusion de la RAN des classes A, A1 et B mérite d’être soulignée : c’est une interdiction absolue, qui ferme aussi les voies alternatives d’utilisation non agricole. Sur des terrains avec ces classes de sol, le régime n’offre aucun chemin — nous l’avons vérifié sur des cas réels, avec confirmation de la DGADR elle-même.
3. Logement de valeur modérée : les plafonds
Le concept-clé du régime a des limites de prix indexées aux médianes de l’INE : la valeur de vente ne peut pas dépasser certains multiples de la médiane nationale et communale. Dans les marchés chers — Lisbonne, Cascais, Porto — cela signifie vendre en dessous des valeurs courantes du marché libre, ce qui contraint fortement le modèle économique et explique pourquoi le régime n’a pas provoqué la ruée que certains attendaient.
“La Loi des Sols n’a pas transformé les terrains rustiques en lots urbains : elle a créé un instrument de logement abordable avec une porte d’entrée municipale — et c’est ainsi que l’investisseur doit la lire.”
Tiago R. Correia
Architecte
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Questions fréquentes
N’importe quelle municipalité peut-elle reclasser ?
Elle peut engager la procédure, en respectant les exigences cumulatives du texte — y compris la consultation publique et l’unité d’exécution. C’est une décision de planification, pas un arrêté isolé.
Mon terrain est en REN. Y a-t-il un espoir ?
Pour ce régime, non — la REN est une exclusion expresse. Restent les usages compatibles prévus par le régime de la REN elle-même, qui sont limités.
Est-ce intéressant pour la promotion privée ?
Seulement avec le bon modèle : ≥70% de la constructibilité en logement de valeur modérée limite les marges d’entrée de jeu. Cela fonctionne pour qui dessine le produit pour ce cadre — pas pour qui attend le marché libre.
Vous avez un terrain rustique et voulez savoir ce qui est possible ?
Nous analysons la classe de sol, les exclusions et le chemin viable — avant tout engagement d’achat.
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