IVA a 6% na construção: o guia prático de 2026 (DL 97/2026)
O IVA a 6% na construção e reabilitação de habitação está em vigor: o Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio, fixou as regras — e a diferença entre aplicar 23% ou 6% representa, numa única obra, valores que podem ascender a dezenas de milhares de euros. Este guia explica quem tem direito, como funciona a restituição na autoconstrução e os erros que fazem perder o benefício.
Resumo executivo
- Taxa de 6% na construção e reabilitação de habitação a preços moderados — aplicável a partir de julho de 2026, com efeitos retroactivos a janeiro.
- Tectos — venda até 660.982 € (habitação própria permanente) ou renda até 2.300 €/mês.
- Janela temporal — obras cuja iniciativa procedimental ocorra entre 25-09-2025 e 31-12-2029; IVA exigível até 31-12-2032.
- Autoconstrução — paga 23% e pede a restituição da diferença depois da licença de utilização.
- Consequências do incumprimento — vender acima do teto ou sair da casa antes do prazo afasta o benefício e agrava o IMT.
1. O que é o regime do IVA a 6%
O Decreto-Lei n.º 97/2026 aprovou um pacote de alívio fiscal para fomentar a oferta de habitação: além do IVA reduzido nas empreitadas, inclui IRS de 10% sobre rendas, novas isenções e os Contratos de Investimento para Arrendamento. A peça central é a taxa de 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda como habitação própria permanente ou a arrendamento habitacional.
2. Quem tem direito — os requisitos
| Requisito | Regra |
|---|---|
| Destino: venda | Habitação própria permanente do comprador, com preço de venda até 660.982 € (limite do 2.º escalão do IMT) e venda concretizada até 24 meses após a autorização de utilização |
| Destino: arrendamento | Renda mensal até 2.300 € — cerca de 2,5 vezes o salário mínimo de 2026 |
| Janela temporal | Iniciativa procedimental da obra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 |
| Exigibilidade do IVA | Desde 1 de janeiro de 2026 até 31 de dezembro de 2032 |
Fonte: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República.
3. Venda directa a 6% ou restituição: dois caminhos
Para promotores e empreitadas elegíveis, a taxa reduzida aplica-se directamente à facturação da obra. Para quem constrói a própria casa fora de uma actividade empresarial, o mecanismo é a restituição: paga as facturas a 23% e, depois da licença de utilização, pede à Autoridade Tributária a devolução da diferença — o pedido deve ser feito no prazo de 12 meses, e a AT tem 150 dias para devolver.
Em ambos os caminhos, a organização documental é decisiva: facturas discriminadas, associadas à licença, com a obra identificada. Uma contabilidade de obra desorganizada compromete o exercício do direito e pode dar origem a contencioso.
4. Quanto vale, em números
Num exemplo ilustrativo: uma empreitada de 250.000 € paga 57.500 € de IVA a 23% — e 15.000 € a 6%. São 42.500 € de diferença, suficientes para os acabamentos, a eficiência energética ou simplesmente para não derrapar o orçamento. Quanto maior a obra, maior o efeito — desde que o valor final do imóvel respeite o teto.
Empreitada de 250 000 € — IVA a pagar
23%
23%
57 500 €
6%
15 000 €
poupança: 42 500 €
valores ilustrativos, sem custos acessórios
A diferença entre as duas taxas numa única obra — desenhada à escala.
“O IVA a 6% ganha-se na fase de projecto: o orçamento que respeita o teto é desenhado, não desejado.”
Tiago R. Correia
Arquitecto
5. Os erros que fazem perder o benefício
Derrapar acima do teto. Um sistema construtivo mal escolhido encarece a obra e empurra o valor de venda para fora dos 660.982 €. O controlo começa no projecto de execução e no mapa de quantidades — veja o nosso guia sobre quanto custa construir uma casa.
Falhar os prazos. O imóvel tem de ser vendido ou arrendado em 24 meses após a autorização de utilização — o planeamento comercial começa ainda em obra.
Sair da casa cedo demais. Quem compra com IVA a 6% e deixa de usar o imóvel como habitação própria permanente sujeita-se a um agravamento de 10 pontos no IMT.
Documentação fraca. Na restituição, facturas não discriminadas ou desligadas da licença reduzem o valor devolvido.
Vai lançar uma obra e quer mantê-la elegível? Comece pelos números: quanto custa o projecto e como funciona o licenciamento em 2026.
O que já existia — e o que vem a seguir
O regime de 2026 não parte do zero: a reabilitação em ARU já beneficiava de taxa reduzida em determinadas empreitadas, e esse quadro mantém-se relevante para edifícios existentes em áreas de reabilitação. A novidade está na construção nova a preços moderados — e no que vem a seguir: a partir de 1 de setembro de 2026, o mesmo DL 97/2026 cria os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), com IVA a 6%, isenção de IMT e oito anos de isenção de IMI para quem construir para arrendar dentro das regras.
Perguntas frequentes
A minha obra começou antes de setembro de 2025 — tenho direito?
O regime abrange obras cuja iniciativa procedimental ocorra a partir de 25 de setembro de 2025. Processos anteriores ficam, em regra, de fora — confirme o enquadramento concreto do seu caso.
Posso arrendar em vez de vender?
Sim — o regime aplica-se também à construção para arrendamento habitacional, com renda mensal até 2.300 €.
E se o imóvel acabar por valer mais do que o teto?
O benefício pressupõe o respeito pelos limites; ultrapassá-los afasta o regime e implica regularização. É exactamente por isso que o controlo de custos em projecto é decisivo.
Quem valida se o meu projecto é elegível?
A elegibilidade cruza arquitectura, licenciamento e fiscalidade: o enquadramento técnico é nosso; a componente fiscal deve ser fechada com o seu contabilista.
Construir dentro do regime dos 6%
Desenhamos o projecto e o orçamento para respeitarem os limites de elegibilidade, mantendo a qualidade do resultado. Envie-nos os dados do seu terreno ou prédio.
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