Empreendimentos turísticos (RJET): guia de investimento 2026
O sector do turismo em Portugal registou em 2025 valores elevados de procura, mantendo o interesse de investimento em hotéis, turismo rural e alojamento. A concretização de um empreendimento assenta em quatro decisões técnicas: a tipologia legal adequada, a viabilidade do imóvel, o licenciamento e a análise financeira. Este guia percorre as quatro, pela ordem indicada.
Resumo executivo
- 2025 em máximos — 32,5 milhões de hóspedes e 82,1 milhões de dormidas (INE).
- Tipologia primeiro — hotel, TER, TH ou AL têm requisitos, capacidades e fiscalidades diferentes.
- Viabilidade antes da compra — PDM, RAN, REN e servidões decidem mais do que o preço.
- Licenciamento na câmara — com parecer facultativo do Turismo de Portugal e classificação depois da abertura.
1. As tipologias legais — e porque importam
| Tipologia | O que é | Indicado para |
|---|---|---|
| Estabelecimentos hoteleiros | Hotéis (1–5★), aparthotéis e pousadas | Capital intensivo; liquidez institucional |
| TER | Casas de campo, agroturismo, hotéis rurais (até 30 unidades) | Activos rurais com autenticidade; family offices (gestão de património familiar) |
| TH | Imóveis de valor arquitectónico ou histórico | Solares e casas antigas com identidade |
| Alojamento local | Fora do RJET (DL 128/2014); registo municipal | Entrada acessível; atenção às zonas de contenção |
Quadro do RJET — DL n.º 39/2008, na redação actual; veja os artigos dedicados a estabelecimentos hoteleiros e turismo em espaço rural.
2. Viabilidade: as quatro condicionantes críticas
A verificação das condicionantes deve preceder a aquisição do imóvel. PDM — o uso turístico tem de ser admitido na categoria de solo da parcela. RAN e REN — impõem pareceres e restrições severas, com prazos próprios. Servidões e zonas de protecção — do património à aeronáutica, podem condicionar volumetria e implantação. Índices urbanísticos — determinam a área construível e, com ela, o número de unidades que sustenta o modelo financeiro.
É exactamente esta leitura que o LANDSCOPE entrega antes de qualquer compromisso — incluindo, no LANDSCOPE Complexo, o estudo de implantação e volumetria do empreendimento possível.
3. O percurso do licenciamento
O controlo prévio da obra corre na câmara municipal, por licença ou comunicação prévia. O promotor pode pedir ao Turismo de Portugal um parecer sobre o projecto de hotéis, aldeamentos, apartamentos e conjuntos turísticos e de hotéis rurais — um parecer facultativo e não vinculativo (RJET, art. 26.º). A classificação vem no fim: o Turismo de Portugal ou a câmara, consoante a tipologia, determina uma auditoria de classificação no prazo de 60 dias após o título de abertura; no turismo de habitação e no TER (excepto hotéis rurais) a classificação pode ser fixada logo com a autorização de utilização, quando houve vistoria (RJET, art. 36.º). Em solo rústico, cada PDM define parcelas mínimas e limites próprios.
4. Os números do sector
Em 2025, Portugal registou 32,5 milhões de hóspedes (+3%) e 82,1 milhões de dormidas (+2%) — máximos históricos, com os proveitos a crescer acima do volume.
Fonte: INE, dados da actividade turística 2025 (via Publituris)
Proveitos a subir mais do que as dormidas indicam um valor por hóspede em alta — favorável a produtos de qualidade e exigente com activos mal posicionados. O modelo financeiro de um empreendimento turístico vive do equilíbrio entre investimento por unidade, receita média por unidade realista para a zona e sazonalidade.
Se está a preparar um empreendimento, veja como o acompanhamos do terreno à autorização de utilização: projecto e licenciamento de empreendimentos turísticos.
“No turismo, a arquitectura não é decoração do investimento — é o produto. O hóspede paga a experiência do espaço, e o banco financia a credibilidade do projecto.”
Tiago R. Correia
Arquitecto
Perguntas frequentes
O que é o RJET?
É o Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, que regula a instalação, a exploração e o funcionamento dos empreendimentos turísticos. Prevê sete tipologias (art. 4.º): estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, apartamentos turísticos, conjuntos turísticos (resorts), turismo de habitação, turismo no espaço rural e parques de campismo e de caravanismo. O alojamento local fica fora do RJET.
Empreendimento turístico ou alojamento local?
Depende do programa. Se o estabelecimento reúne os requisitos de uma tipologia de empreendimento turístico, não pode ser explorado como alojamento local (DL 128/2014, art. 2.º, n.º 2). O AL regista-se na câmara por comunicação prévia com prazo, não tem classificação e tem um tecto de 9 quartos e 27 utentes por estabelecimento (art. 11.º); o empreendimento turístico segue os requisitos da sua tipologia e é classificado. Veja a fronteira legal entre alojamento local e empreendimento turístico.
Posso construir turismo em terreno rústico?
Depende do PDM do concelho, que diz se o uso turístico é admitido naquele solo e com que parâmetros. No turismo no espaço rural, só o hotel rural pode ser construção nova (RJET, art. 18.º, n.º 7); as casas de campo e o agroturismo partem de construções existentes.
Quanto tempo demora o licenciamento?
Não há um prazo único: depende do procedimento (comunicação prévia ou licença), da tipologia, do concelho e das entidades que a câmara tenha de consultar. Um pedido de informação prévia favorável vincula a câmara durante dois anos e reduz o risco antes de investir no projecto completo.
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