TIR e ROI na promoção imobiliária: como avaliar a rentabilidade de um projecto
TIR e ROI: as métricas que decidem um projecto
Na promoção imobiliária, o “preço por metro quadrado” é insuficiente para avaliar uma operação. A Taxa Interna de Rentabilidade (TIR) e o Retorno sobre o Investimento (ROI) são as duas métricas de referência: o ROI mede o ganho total sobre o capital investido; a TIR incorpora o factor tempo, indicando o rendimento anualizado ao longo do ciclo do projecto — uma distinção que permite avaliar com rigor a viabilidade do investimento.
Um exemplo simples: dois projectos com o mesmo ROI de 30% podem ter rentabilidades reais muito diferentes se um se concluir em dois anos e o outro em quatro. O tempo de licenciamento, o ritmo de construção e o ritmo de vendas entram directamente no cálculo — pelo que a gestão do processo urbanístico tem efeito directo no resultado financeiro da operação.
“Um projecto de arquitectura rigoroso não é um custo — é a variável que mais influencia a TIR: menos tempo de aprovação, menos erros em obra e um produto desenhado para o mercado certo.”
Tiago R. Correia
Arquitecto
O cálculo sério da rentabilidade começa antes da compra do terreno: capacidade construtiva máxima permitida pelo PDM, custos de construção realistas por tipologia, taxas e cedências municipais, prazos prováveis de aprovação e cenários de venda conservadores. É este trabalho de base — o estudo de viabilidade — que permite negociar o preço do activo com dados, em vez de optimismo.
Os custos de construção de habitação nova subiram 5,8% em termos homólogos em março de 2026 — com a mão de obra a crescer 8,2%. Nenhum modelo de rentabilidade sobrevive a custos desatualizados.
Fonte: INE — Índice de Custos de Construção de Habitação Nova, março de 2026
Como melhorar a TIR de um projecto
TIRrentabilidade real
1 · COMPRAR BEMviabilidade verificada antes de comprar
2 · LICENCIAR DEPRESSAinstrução completa à primeira
3 · CONSTRUIR SEM SURPRESASexecução detalhada, quantidades certas
4 · VENDER AO SEGMENTO CERTOproduto para a procura real
1 · COMPRAR BEMviabilidade verificada antes de comprar
2 · LICENCIAR DEPRESSAinstrução completa à primeira
3 · CONSTRUIR SEM SURPRESASexecução detalhada, quantidades certas
4 · VENDER AO SEGMENTO CERTOproduto para a procura real
Quatro alavancas, um número: em todas, a qualidade do projecto é a variável comum.
Há quatro alavancas principais para melhorar a rentabilidade real de uma promoção: comprar bem (com viabilidade verificada), licenciar depressa (instrução completa à primeira), construir sem surpresas (projecto de execução detalhado e quantidades rigorosas) e vender ao segmento certo (produto desenhado para a procura real da zona). Em todas elas, a qualidade do projecto de arquitectura é determinante.
- Estudo de viabilidade antes da compra do activo
- Pré-dimensionamento e cenários de programa comparados
- Licenciamento com instrução completa à primeira
- Projecto de execução em BIM com quantidades rigorosas
A rentabilidade de uma promoção imobiliária define-se nas decisões técnicas muito antes da fase de vendas. Um estudo de viabilidade rigoroso, um licenciamento bem instruído e um projecto de execução detalhado sustentam a relação entre o capital investido e o retorno esperado — um percurso que acompanhamos no atelier, do primeiro cálculo à escritura final.
Comece pelos custos reais — quanto custa construir em 2026 — e valide o activo com o LANDSCOPE antes do contrato-promessa (CPCV).
Perguntas frequentes
Que TIR é aceitável num projecto residencial?
Depende do risco, do peso do financiamento e do ciclo — não há um número universal. O que há é um princípio: a TIR calculada com custos e prazos verificados vale mais do que qualquer TIR otimista.
TIR ou ROI: qual devo usar?
Os dois. O ROI dá a fotografia simples do retorno; a TIR pesa o tempo — e em promoção imobiliária o tempo é a variável que o licenciamento e a obra mais fazem variar.
Quando se calcula a primeira TIR?
Antes da compra do activo: é o estudo de viabilidade que transforma o preço pedido num preço justificado — ou num passe.
Pretende validar a rentabilidade de um projecto concreto?
Cruzamos capacidade construtiva, custos actuais e cenários de venda — e devolvemos números que fundamentam a decisão.
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