Propriété horizontale au Portugal : conditions, certificat et tantièmes
La propriedade horizontal (propriété horizontale, le régime de copropriété portugais) est le régime qui permet de diviser un immeuble en lots autonomes (fracções autónomas), chacun avec son propriétaire, les parties communes restant en indivision entre tous. Elle n’est possible que si chaque lot est une unité indépendante, distincte et isolée des autres, avec une sortie propre sur une partie commune ou sur la voie publique. Le titre qui la constitue (título constitutivo) ne peut être établi qu’avec un document de la câmara municipal (la mairie) ou, dans un immeuble construit pour être vendu par lots, avec le projet approuvé.
Ce guide suit la loi en vigueur en novembre 2026 et il est écrit par ceux qui préparent ces dossiers : le tableau des surfaces, les tantièmes et les pièces que demandent la mairie et le notaire.
L’essentiel en 30 secondes
- Les lots autonomes doivent être des unités indépendantes, distinctes et isolées, avec une sortie propre (article 1415 du Código Civil, le Code civil portugais). À défaut, le titre est nul.
- Le titre fixe obligatoirement les parties de l’immeuble qui forment chaque lot et sa valeur relative, en pourcentage ou en millièmes (tantièmes).
- Les tantièmes décident de la part de chaque copropriétaire dans les charges communes et du nombre de voix dont il dispose à l’assemblée. La loi n’impose aucune méthode de calcul.
- Pour établir le titre, il faut un document de la mairie certifiant les conditions ou, dans un immeuble construit pour être vendu par lots, le projet approuvé.
Ce qu’est la propriété horizontale
Le Código Civil admet que les lots d’un immeuble, s’ils peuvent constituer des unités indépendantes, appartiennent à des propriétaires différents (article 1414). Chaque copropriétaire est seul propriétaire de son lot et copropriétaire des parties communes, et les deux droits sont indissociables : on ne vend pas l’un sans l’autre, et on ne peut renoncer à sa part des parties communes pour cesser de payer leur entretien (article 1420).
Le régime s’applique aussi aux ensembles d’immeubles contigus reliés par des parties communes (article 1438-A). Pour une promotion à partir de zéro, voir aussi copropriétés résidentielles : faisabilité et cadre juridique.
Conditions : quand un immeuble peut être placé en propriété horizontale
L’article 1415 exige que les lots, outre qu’ils soient des unités indépendantes, soient distincts et isolés entre eux et disposent d’une sortie propre sur une partie commune de l’immeuble ou sur la voie publique. En pratique, il y a quatre vérifications.
| Condition | Dans la loi | Ce que l’on vérifie dans l’immeuble |
|---|---|---|
| Unité indépendante | Articles 1414 et 1415 | Sert à elle seule son usage : logement, commerce, garage |
| Distincte | Article 1415 | Limites claires, sans pièces partagées |
| Isolée | Article 1415 | Séparée par des murs et des planchers, sans passage par un autre lot |
| Sortie propre | Article 1415 | Accès direct à une partie commune ou à la voie publique |
L’absence de ces conditions rend nul le titre constitutif, et l’immeuble passe sous le régime de l’indivision (compropriedade) (article 1416).
Il y a un cinquième point, moins évoqué : si le titre indique la destination de chaque lot, celle-ci doit coïncider avec celle du projet approuvé par la mairie, sous peine de nullité (article 1418, n.º 3).
En pratique
Dans un immeuble ancien, vérifiez d’abord l’accès à chaque espace. Un lot que l’on n’atteint qu’en traversant un autre n’a pas de sortie propre : il faut revoir la division ou faire des travaux.
Ce que doit contenir le titre constitutif
Le titre a deux contenus obligatoires (article 1418, n.º 1) : la désignation des parties de l’immeuble qui correspondent à chaque lot, de façon à les individualiser, et la valeur relative de chaque lot, exprimée en pourcentage ou en millièmes de la valeur totale de l’immeuble. Il peut en outre préciser la destination de chaque lot, le règlement de copropriété et une clause d’arbitrage (n.º 2).
Sont toujours communs le sol, la structure, la toiture, les entrées et escaliers communs et les installations générales (article 1421, n.º 1). Sont présumés communs, sauf mention contraire du titre, les cours et jardins, les ascenseurs ainsi que les garages et places de stationnement (n.º 2), et le titre peut affecter des parties communes à l’usage exclusif d’un copropriétaire (n.º 3). C’est pourquoi garages, caves et terrasses doivent être mentionnés explicitement : si le titre se tait, c’est la présomption légale qui tranche.
Tantièmes : comment on les calcule et à quoi ils servent
Les tantièmes (permilagem) expriment la valeur relative de chaque lot dans la valeur totale de l’immeuble, la somme de tous étant égale à 1 000. Sauf disposition contraire, les dépenses d’entretien et de jouissance des parties communes se répartissent au prorata de la valeur des lots (article 1424, n.º 1), et chaque copropriétaire dispose à l’assemblée d’autant de voix que d’unités entières dans son pourcentage ou ses millièmes (article 1430, n.º 2).
La loi ne dit pas comment les calculer : l’article 1418 parle seulement de valeur relative. Une base fréquente est la surface brute privative (área bruta privativa) de chaque lot, mesurée au périmètre extérieur et à l’axe des murs qui la séparent des lots voisins, telle que la définit l’article 40 du Código do IMI (le code de la taxe foncière municipale). Garages, caves, espaces extérieurs ou usages différents dans un même immeuble peuvent justifier des pondérations distinctes. Le critère se décide au cas par cas et doit être consigné par écrit.
Des tantièmes mal fixés ne se corrigent pas facilement : modifier le titre exige l’accord de tous les copropriétaires, et le tribunal ne peut suppléer l’absence d’accord lorsque la modification touche à la valeur relative (article 1419, n.os 1 et 2).
Constitution de la propriété horizontale : les étapes
La séquence est la même pour un immeuble neuf ou existant ; ce qui change, c’est l’origine des pièces et le document présenté au notaire.
De l’immeuble à l’inscription
1
Vérification
relevé, accès, séparations, usages et antécédents autorisés
2
Pièces
plans des lots et des parties communes, tableau des surfaces et tantièmes
3
Mairie
certificat des conditions ou projet approuvé
4
Titre
acte authentique ou acte sous seing privé authentifié
5
Inscription
au registre foncier ; provisoire pendant les travaux
Le document de la mairie
Le notaire ne peut établir la constitution de la propriété horizontale que si l’on joint un document, délivré par la mairie, prouvant que les lots remplissent les conditions légales (article 59, n.º 1, du Código do Notariado, le code du notariat). C’est ce que l’on appelle le certificat de propriété horizontale (certidão de propriedade horizontal).
Dans un immeuble construit pour être cédé par lots, il peut être remplacé par le projet approuvé et ses modifications approuvées (n.º 2). C’est pourquoi, dans un immeuble neuf, la division en lots entre dès le départ dans le projet d’architecture. La Portaria n.º 320/2026/1 (un arrêté ministériel) demande, dans le PIP complet (demande d’information préalable), dans le permis de construire et dans la déclaration préalable, le détail des lots et des parties communes et la valeur relative de chaque lot, avec une pièce graphique, lorsque l’on envisage la propriété horizontale (annexe V, n.os 24, 25 et 27).
À la fin des travaux, la demande de certificat peut accompagner la déclaration préalable d’utilisation (article 66, n.º 3, du RJUE, le régime juridique portugais de l’urbanisation et de la construction, dans la rédaction du décret-loi n.º 108/2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026). Les pièces de la demande de certificat varient d’une mairie à l’autre ; vérifiez le règlement municipal avant de préparer le dossier.
Le titre et l’inscription
La propriété horizontale se constitue par acte juridique, usucapion (usucapião), décision administrative ou décision judiciaire (article 1417 du Código Civil). Le cas courant est l’acte du propriétaire, par acte authentique (escritura pública) ou par acte sous seing privé authentifié (documento particular autenticado) (article 22 du décret-loi n.º 116/2008).
Vient ensuite l’inscription au registre foncier (article 2, n.º 1, alínea b), du Código do Registo Predial, le code du registre foncier). Tant que la construction n’est pas achevée, l’inscription est provisoire par nature (article 92, n.º 1, alínea b)), ce qui permet de constituer la propriété horizontale d’un immeuble en chantier.
Immeuble neuf ou immeuble existant
| Immeuble neuf | Immeuble existant | |
|---|---|---|
| Où se définit la division | Dans le projet d’architecture déposé à la mairie | Dans des pièces propres, à partir du relevé de l’existant |
| Document pour le notaire | Projet approuvé, s’il est construit pour être vendu par lots, ou certificat de la mairie | Certificat de la mairie |
| Quand demander le certificat | Il peut accompagner la déclaration préalable d’utilisation | Par une demande distincte, une fois les conditions vérifiées |
| Point critique | Lots, surfaces et usages cohérents avec le projet final | Accès, séparations et usage de chaque espace au regard de ce qui est autorisé |
Si des travaux sont nécessaires pour remplir les conditions, ils suivent leur propre procédure : voir permis de construire ou déclaration préalable.
Modifier la propriété horizontale après sa constitution
Modifier le titre exige l’accord de tous les copropriétaires (article 1419, n.º 1). Pour les parties communes, le tribunal peut suppléer l’absence d’accord si les opposants représentent moins de 1/10 du capital investi et si la modification ne touche ni à l’usage, ni à la valeur relative, ni à la destination des lots (n.º 2).
Réunir des lots contigus ne demande pas l’autorisation des autres copropriétaires ; diviser un lot n’est possible qu’avec l’autorisation du titre ou de l’assemblée sans opposition (article 1422-A). Changer l’usage d’un lot en habitation ne demande pas non plus d’autorisation (article 1422-B, depuis 2024). Lorsque la modification change la composition ou la destination des lots, le notaire exige un document de la mairie, dont on est dispensé s’il existe un projet approuvé des travaux d’adaptation (article 60 du Código do Notariado).
Le rôle de l’architecte
La propriété horizontale est un acte juridique, mais elle repose sur des pièces techniques. À l’atelier, nous préparons le relevé et la vérification des conditions, les plans des lots et des parties communes, le tableau des surfaces (privatives, annexes et découvertes à usage exclusif), les tantièmes avec un critère justifié et la demande de certificat. Dans un immeuble neuf, ces éléments entrent dans le dossier de permis ; dans un immeuble à réhabiliter, ils font partie du travail de réhabilitation urbaine.
Le notaire ou l’avocat s’occupe du titre et de l’inscription ; le technicien garantit que ce qui y est écrit correspond à l’immeuble et à ce que la mairie a approuvé. Les délais dépendent de l’état de la documentation de l’immeuble, d’éventuels travaux et des délais de la mairie, du notaire et du registre foncier.
Combien coûte une propriété horizontale
Les montants de l’étude sont des valeurs indicatives de l’atelier en 2026, hors TVA. Ce ne sont pas des prix de marché : ils servent à établir le devis d’un cas concret.
| Composante | Montant | Note |
|---|---|---|
| Étude de propriété horizontale, par lot d’habitation | environ 350 € | Pièces graphiques avec les lots, les surfaces, les tantièmes et la description pour le titre |
| Étude de propriété horizontale, par lot non résidentiel | environ 700 € | Commerce, entrepôt |
| Relevé de l’immeuble | à partir d’environ 1 000 € | Seulement en l’absence de plans à jour |
| Certificat de la mairie | variable | Taxe fixée par le règlement de chaque municipalité |
| Titre | variable | Acte authentique ou acte sous seing privé authentifié |
| Inscription au registre foncier | émolument de l’acte + 25 € par lot | Regulamento Emolumentar (règlement des émoluments des registres et du notariat), article 21, rubrique 2.15 |
Exemple : un immeuble de quatre lots d’habitation et un entrepôt, sans plans à jour, revient à environ 1 050 + 4 × 350 + 700 = 3 150 € + TVA, auxquels s’ajoutent le certificat, le titre et l’inscription. Dans les grandes opérations, le montant par lot peut baisser, car le travail se répète. Sur les honoraires de projet en général, voir combien coûte un projet d’architecture.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la propriété horizontale (propriedade horizontal) ?
C’est le régime du Código Civil dans lequel les lots autonomes d’un immeuble appartiennent à des propriétaires différents : chacun est seul propriétaire de son lot et copropriétaire des parties communes, comme la structure, la toiture et les escaliers (articles 1414, 1420 et 1421).
Quelle différence entre propriété horizontale et propriété verticale ?
La « propriété verticale » (propriedade vertical) n’est pas une figure de la loi : le Código Civil n’emploie pas l’expression. C’est le nom courant d’un immeuble qui appartient en entier à un ou plusieurs propriétaires, sans division en lots. Dans la propriété horizontale, chaque lot autonome a son propre propriétaire et les parties communes appartiennent à tous (articles 1414 et 1420).
Combien coûte une propriété horizontale ?
Selon les valeurs indicatives de l’atelier (2026, hors TVA), l’étude coûte environ 350 € par lot d’habitation et 700 € par commerce ou entrepôt, plus environ 1 000 € de relevé lorsqu’il manque des plans à jour. S’y ajoutent la taxe municipale du certificat, le titre et l’inscription au registre foncier, qui compte 25 € de plus par lot (Regulamento Emolumentar, article 21, rubrique 2.15).
Où trouver la loi à jour sur la propriété horizontale ?
Dans le Código Civil, articles 1414 à 1438-A, dans la version consolidée du Diário da República. Les modifications les plus récentes viennent de la loi n.º 8/2022 (titre, charges, assemblée et syndic), du décret-loi n.º 10/2024 (usage des lots) et de la loi n.º 29/2026 (innovations, article 1425). Le document de la mairie est prévu par le Código do Notariado, articles 59 et 60.
Qui délivre le certificat de propriété horizontale ?
La mairie. Le notaire exige ce document pour établir le titre (article 59, n.º 1, du Código do Notariado) ; dans un immeuble construit pour être vendu par lots, il peut être remplacé par le projet approuvé (n.º 2).
Comment calcule-t-on les tantièmes ?
La loi exige seulement la valeur relative de chaque lot dans la valeur totale de l’immeuble (article 1418). La méthode revient au technicien : elle part souvent de la surface brute privative et peut pondérer différemment garages, caves ou usages différents.
Demande de proposition
Vous allez constituer ou modifier une propriété horizontale ?
Envoyez-nous la caderneta predial (fiche fiscale du bien), le code du certificat permanent du registre foncier et les plans dont vous disposez. Nous vous disons si l'immeuble remplit les conditions et nous préparons le tableau des surfaces, les tantièmes et les pièces pour la mairie.
Vous préférez en parler tout de suite ? +351 918 660 664geral@tiagorcorreia.com
Sources officielles : Código Civil, articles 1414 à 1438-A · Código do Notariado, articles 59 et 60 · Código do Registo Predial, articles 2 et 92 · Décret-loi n.º 116/2008, article 22 · Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, article 21 · Décret-loi n.º 108/2026 (RJUE, article 66) · Portaria n.º 320/2026/1, annexe V.
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