Alojamento local ou empreendimento turístico?
Quem quer pôr um imóvel a receber hóspedes tem dois regimes à frente: o alojamento local (AL) e o empreendimento turístico. A pergunta chega muitas vezes como uma escolha, qual dos dois compensa mais. A lei não a deixa tão aberta: há uma fronteira, e é o programa do projecto que diz de que lado se está.
Este artigo compara os dois regimes com o texto da lei à frente: o Decreto-Lei n.º 128/2014, na redacção do Decreto-Lei n.º 76/2024, para o alojamento local, e o Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos (RJET) para o resto. A imagem é de um alojamento local do atelier, na Ericeira.
O essencial em 30 segundos
- Não é uma escolha livre: se o estabelecimento reúne os requisitos de empreendimento turístico, não pode ser explorado como alojamento local.
- O AL tem tecto: 9 quartos e 27 utentes por estabelecimento, salvo na modalidade “quartos” e no hostel.
- O registo do AL é uma comunicação prévia com prazo, mas exige autorização de utilização válida para o uso pretendido.
- Desde Novembro de 2024 o município decide: pode criar áreas de contenção e de crescimento sustentável, com regras próprias para novos registos.
1. A fronteira: não é uma escolha livre
O alojamento local é o regime de quem presta alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração (DL 128/2014, art. 2.º, n.º 1). O mesmo artigo fecha a porta ao contrário: é proibido explorar como AL um estabelecimento que reúna os requisitos para ser empreendimento turístico (art. 2.º, n.º 2).
Alojamento local
Registo na câmara.Sem classificação.
Moradia, apartamento, hospedagem ou quartos, até 9 quartos e 27 utentes. Não pode usar estrelas nem apresentar-se como empreendimento turístico (art. 17.º).
Empreendimento turístico
Projecto por tipologia.Classificação obrigatória.
Hotel, aldeamento, apartamentos turísticos, resort, turismo de habitação, turismo rural ou campismo, com autorização de utilização para fins turísticos.
A pergunta útil não é “qual é mais vantajoso”, mas “o que estou a projectar”. A dimensão, o tipo de unidades e o modelo de exploração definem o regime.
2. Lado a lado
As diferenças que pesam numa decisão de investimento, ponto por ponto:
| Alojamento local | Empreendimento turístico | |
|---|---|---|
| Base legal | DL 128/2014, na redacção do DL 76/2024 | DL 39/2008 (RJET) e portarias por tipologia |
| Formas | Moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem (incluindo hostel), quartos | Sete tipologias: hotéis, aldeamentos, apartamentos turísticos, resorts, turismo de habitação, turismo no espaço rural, parques de campismo |
| Capacidade | Máximo de 9 quartos e 27 utentes (excepto quartos e hostel); “quartos”: máximo de 3 | Definida pela tipologia e pelo projecto |
| Título para abrir | Número de registo, após comunicação prévia com prazo à câmara | Autorização de utilização para fins turísticos, emitida pela câmara |
| Classificação | Não tem | Obrigatória: Turismo de Portugal ou câmara, consoante a tipologia |
| Turismo de Portugal | Recebe os registos, para informação | Parecer facultativo e não vinculativo sobre o projecto (hotéis, aldeamentos, apartamentos, resorts, hotéis rurais) |
| Regras municipais | Regulamento de AL, áreas de contenção e de crescimento sustentável | PDM e regras urbanísticas gerais |
Fontes: DL 128/2014, arts. 3.º, 5.º a 7.º, 11.º e 15.º-A; RJET, arts. 4.º, 21.º, 26.º, 30.º e 36.º.
3. Os limites do alojamento local
O AL tem três tectos, e são eles que normalmente decidem se um projecto ainda cabe no regime:
01 · Estabelecimento
9 quartos
27 utentes
Excepto “quartos” e hostel · art. 11.º, n.º 1
02 · Quartos
3 quartos
em casa
Na residência e domicílio fiscal do locador · art. 3.º, n.º 7
03 · Por edifício
9 apartamentos
75 % das fracções
Por titular, se ultrapassar os dois limites · art. 11.º, n.º 4
A capacidade conta dois utentes por quarto, mais dois na sala em apartamentos e moradias; as camas convertíveis ou suplementares não podem passar de metade das camas fixas (art. 11.º, n.os 2 e 3).
No limite por edifício contam também os registos do cônjuge, ascendentes e descendentes e de sociedades com sócios comuns (art. 11.º, n.º 6). Para explorar mais unidades no mesmo prédio, o próprio diploma aponta o regime dos apartamentos turísticos do RJET.
4. O registo do AL e o ponto em que entra o arquitecto
O registo faz-se por comunicação prévia com prazo, dirigida ao presidente da câmara através do Balcão Único Eletrónico (arts. 5.º e 6.º). O percurso tem quatro passos:
Do pedido à abertura
01 · Pedido
Comunicação prévia
no Balcão Único, com autorização de utilização
02 · Câmara
60 dias
para se opor; 90 em área de contenção
03 · Título
Número de registo
único título de abertura ao público
04 · Vistoria
Municipal
no mesmo prazo de 60 ou 90 dias
Fontes: DL 128/2014, arts. 5.º, 6.º (n.º 9), 7.º e 8.º.
O que costuma travar o processo não é o formulário: é o imóvel. A comunicação tem de indicar a autorização de utilização ou título de utilização válido (art. 6.º, n.º 1, al. a)), e a falta de autorização de utilização adequada é fundamento de oposição (n.º 9, al. c)). Os usos válidos são os que o regulamento municipal definir ou, na falta dele, os que a câmara admitir (art. 6.º-B):
- na modalidade “quartos”, só o uso habitacional;
- moradias e apartamentos com uso não habitacional têm de cumprir os requisitos do diploma;
- nos estabelecimentos de hospedagem, a câmara pode admitir outros usos.
Na prática
Se o imóvel não tem o uso certo, ou precisa de obras, o caminho começa por um procedimento urbanístico na câmara, e só depois pelo registo.
Os requisitos mínimos que o projecto tem de garantir:
Unidades
Janela ou sacada para o exterior, sistema que vede a luz e porta com sistema de segurança (art. 12.º).
Água e esgotos
Água quente e fria; rede de esgotos ou fossa séptica dimensionada para a capacidade máxima (art. 12.º).
Incêndio
Acima de 10 utentes, o regime de segurança contra incêndio; até 10, extintor, manta, primeiros socorros e o 112 visível (art. 13.º).
Seguros
Responsabilidade civil com mínimo de 75 000 € por sinistro; em propriedade horizontal, também seguro de incêndio (art. 13.º-A).
5. O que mudou com o DL 76/2024: o município decide
Desde 1 de Novembro de 2024, os municípios podem regular o alojamento local em regulamento próprio (art. 4.º, n.º 5) e delimitar, por freguesia, dois tipos de áreas (art. 15.º-A):
Art. 15.º-B
Áreas de contenção
O município pode recusar novos registos em imóveis arrendados para habitação nos dois anos anteriores, fixar limites face ao número de fogos de habitação, dar duração aos novos registos e limitar a sua transmissão.
Art. 15.º-C
Crescimento sustentável
O município pode exigir estado de conservação médio ou superior, classe energética D ou melhor e uma quota mínima de habitação no prédio.
Enquanto preparam o regulamento, os municípios podem suspender novos registos numa área delimitada até um ano (art. 15.º-B, n.º 2). Por isso, antes de comprar para AL, é o regulamento do concelho que tem de ser lido, e não só a lei.
6. AL em prédio com condomínio
Num prédio em propriedade horizontal, o diploma equilibra o direito de explorar com o dos restantes condóminos. Instalar AL numa fracção não é uso diverso do fim da fracção (art. 6.º-B, n.º 4). Mas o condomínio tem três instrumentos:
2/3
da permilagem para proibir o AL no regulamento, só para registos futuros
art. 6.º-B, n.º 5
> 1/2
para pedir à câmara o cancelamento de um AL por perturbação reiterada
art. 9.º, n.º 2
+30 %
máximo da contribuição adicional sobre a quota anual
art. 20.º-A
7. Quando faz sentido o empreendimento turístico
O empreendimento turístico é o regime de quem quer, ou precisa de, mais escala e um produto classificado: um hotel, um conjunto de apartamentos turísticos, um aldeamento, um turismo rural. O projecto segue os requisitos da tipologia, o controlo prévio corre na câmara e, no fim, há autorização de utilização para fins turísticos e classificação. Nos hotéis, aldeamentos, apartamentos turísticos, resorts e hotéis rurais, o promotor pode pedir ao Turismo de Portugal um parecer sobre o projecto, facultativo e não vinculativo (RJET, art. 26.º).
Sinais de que o projecto já não cabe no AL
— Mais de 9 quartos ou 27 utentes num só estabelecimento.
— Mais de 9 apartamentos do mesmo titular num prédio, acima de 75 % das fracções.
— O programa cumpre os requisitos de uma tipologia de empreendimento turístico: nesse caso, a lei proíbe o AL.
Para o percurso completo veja o guia do empreendimento turístico e, no espaço rural, as três modalidades do TER.
Do terreno à autorização de utilização: projecto e licenciamento de empreendimentos turísticos.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre alojamento local e empreendimento turístico?
O empreendimento turístico cumpre os requisitos de uma das tipologias do RJET e é classificado; o alojamento local presta alojamento sem esses requisitos, com registo na câmara e sem classificação. Quem reúne os requisitos de empreendimento turístico não pode explorar como AL (DL 128/2014, art. 2.º).
Qual é a diferença entre alojamento local e guest house?
“Guest house” e “Bed & breakfast” são designações comerciais que os estabelecimentos de hospedagem e os “quartos” em AL podem usar (art. 17.º, n.º 4). Continuam a ser alojamento local.
O que é necessário ter num alojamento local?
Autorização de utilização válida, registo por comunicação prévia com prazo, seguro de responsabilidade civil (mínimo 75 000 €), unidades com janela para o exterior, água quente e fria, livro de informações em português, inglês e mais duas línguas, e as regras de segurança contra incêndio adequadas à capacidade (arts. 6.º, 12.º, 13.º e 13.º-A).
Quantos quartos pode ter um alojamento local?
Até 9 quartos e 27 utentes por estabelecimento, excepto nas modalidades “quartos” (máximo 3, na residência do locador) e hostel (arts. 11.º e 3.º, n.º 7).
O condomínio pode impedir um alojamento local?
Pode proibi-lo para o futuro, por deliberação de dois terços da permilagem, e pedir à câmara o cancelamento de um AL concreto em caso de perturbação reiterada, por mais de metade da permilagem (arts. 6.º-B e 9.º).
Está a decidir entre AL e empreendimento turístico?
Envie a localização e o que pretende instalar. Verificamos o uso do imóvel, as regras do concelho e o regime que o seu projecto pede.
Fontes oficiais: Decreto-Lei n.º 128/2014 (versão consolidada) · Decreto-Lei n.º 76/2024 · Declaração de Retificação n.º 39/2024/1 · Decreto-Lei n.º 39/2008 (RJET), versão consolidada.
-
No tags found
1 de Outubro de 2026