Construire une maison au Portugal : du terrain au permis d’habiter
Construire une maison au Portugal se fait en sept étapes, toujours dans le même ordre : vérifier ce que le terrain permet, demander une information préalable en cas de doute, faire le projet, obtenir le permis ou déposer la déclaration préalable, préparer le démarrage du chantier, construire et, à la fin, informer la câmara municipal (la mairie) que la maison va être habitée. Le permis d’habiter (licença de utilização) que beaucoup attendent encore n’est plus délivré après des travaux autorisés : on dépose une déclaration accompagnée de l’attestation du directeur de chantier, et la maison peut être utilisée aussitôt.
Ce guide suit la maison dans l’ordre où les choses se passent et indique, à chaque étape, ce qui se décide, qui signe et ce que la mairie vérifie. Il est écrit selon le régime en vigueur depuis le 1er octobre 2026 (décret-loi n.º 108/2026 et Portaria n.º 320/2026/1), par ceux qui instruisent ces dossiers. Les coûts et les délais de chaque étape ont leurs propres articles, liés tout au long du texte.
L’essentiel en 30 secondes
- D’abord le terrain. Ce que l’on peut construire se décide dans le Plan directeur municipal (PDM) et selon les contraintes du terrain, avant tout dessin.
- La mairie examine l’architecture, ni l’intérieur ni les projets techniques : ceux-ci sont garantis par les déclarations de responsabilité de leurs auteurs (RJUE, article 20, n.os 1 et 8).
- L’approbation ne lance pas le chantier. Il démarre une fois les taxes payées, les documents du chantier remis et la mairie prévenue au moins cinq jours avant (articles 80 et 80-A).
- À la fin, aucun permis à attendre. On déclare l’utilisation avec l’attestation du directeur de chantier, et la maison peut être habitée dès le dépôt (article 62-A).
7
étapes, du terrain à l’utilisation
Ce guide
14
projets techniques au maximum, selon l’ouvrage
Portaria 320/2026/1, annexe V, n.º 26
5
jours de préavis à la mairie avant le début du chantier
RJUE, art. 80-A
0
jours d’attente pour habiter, une fois l’utilisation déclarée
RJUE, art. 62-A, n.º 2
Du terrain aux clés
1
Terrain
Ce que le PDM et les contraintes permettent.
2
PIP
Facultatif : la mairie répond avant le projet.
3
Projet
Architecture et lots techniques, coordonnés.
4
Permis
Ou déclaration préalable, selon le terrain.
5
Démarrage
Taxes, entreprise, directeur de chantier, avis.
6
Chantier
Livre de chantier, modifications, délai.
7
Utilisation
Déclaration à la mairie ; on habite aussitôt.
Construire ou acheter ?
Avant le terrain, beaucoup se posent une question : vaut-il mieux construire, ou acheter une maison existante ? Les chiffres aident, à condition de comparer ce qui est comparable.
En septembre 2026, la valeur médiane d’évaluation bancaire des maisons était de 1 621 €/m² au niveau national, de 2 708 €/m² dans la péninsule de Setúbal et de 2 942 €/m² dans le Grand Lisbonne (INE). C’est la valeur d’une maison déjà construite, neuve ou ancienne, terrain compris. Construire une maison de gamme moyenne coûte 1 650 à 1 900 €/m² pour les seuls travaux, sans TVA ni terrain ; en ajoutant le projet, les taxes, les raccordements et une réserve pour imprévus, l’atelier l’estime à environ 1 930 à 2 410 €/m².
Euros par mètre carré
Maison existante · évaluation bancaire des maisons, sept. 2026, terrain compris
Portugal
1 621 €
Nord
1 551 €
Péninsule de Setúbal
2 708 €
Grand Lisbonne
2 942 €
Construire · gamme moyenne, sans terrain ni TVA
Travaux seuls
1 650–1 900 €
Travaux, projet, taxes, raccordements et imprévus
≈1 930–2 410 €
Sources : INE (institut statistique portugais), valeur médiane d’évaluation bancaire par type de construction (septembre 2026, publiée le 27-10-2026) ; coût de construction et frais (+17 à 27 %) de l’article sur le coût de construction d’une maison. L’évaluation et le coût ne mesurent pas exactement la même chose : ce sont des ordres de grandeur.
La lecture est simple. Pour l’ensemble du pays et dans le Nord, acheter une maison existante revient en général moins cher au mètre carré que construire. Dans le Grand Lisbonne et la péninsule de Setúbal, les maisons existantes valent déjà plus au mètre carré que leur coût de construction, et c’est le prix du terrain qui décide.
Il y a aussi ce que les chiffres ne montrent pas :
- Temps. Acheter se fait en quelques mois ; construire prend des années. L’estimation du parcours complet figure dans l’article sur le coût.
- Sur mesure. Une maison construite répond au programme, à l’orientation et au confort choisis ; une maison existante oblige à s’y adapter, ou à la rénover.
- Risque. En construisant, le risque est dans le terrain et le permis, et les étapes 1 et 2 de ce guide servent à le réduire. En achetant, il est dans l’état de la maison et la légalité des travaux réalisés : vérifiez que l’existant correspond à ce qui a été autorisé.
1. Le terrain : savoir ce que l’on peut construire
Avant de concevoir, il faut savoir ce que la mairie laisse construire sur ce terrain. La réponse se trouve dans le Plan directeur municipal (PDM) : la classe du sol, urbain ou rustique, la catégorie d’espace et les paramètres qui en découlent, comme la surface de construction, la hauteur et les retraits. S’y ajoutent les contraintes qui peuvent limiter ou empêcher la construction, comme la Réserve écologique nationale (REN), la Réserve agricole nationale (RAN), les servitudes et les zones de protection du patrimoine, ainsi que les réseaux dont dispose le terrain : accès, eau, assainissement et électricité.
Trois couches, lues dans cet ordre :
1 · Plan
Classe du sol, catégorie d’espace, surface de construction, hauteur, retraits.
2 · Contraintes
REN, RAN, servitudes, zones de protection du patrimoine.
3 · Réseaux
Accès, eau, assainissement, électricité.
En sol rustique, le logement dépend de règles propres au PDM et à la loi ; l’article sur la loi des sols rustiques explique ce qui a changé. Si vous n’avez pas encore acheté, faites ces vérifications avant l’acte : elles sont réunies dans les dix étapes à vérifier avant d’acheter un terrain.
Quand la lecture du plan n’est pas évidente, l’étude LANDSCOPE fait cette vérification en 48 heures : PDM, contraintes et un indicateur de faisabilité, avant de dépenser de l’argent en projet ou en achat.
2. Information préalable : quand cela vaut la peine
La demande d’information préalable (pedido de informação prévia, PIP) est facultative. On demande à la mairie, avant le projet, si la maison est faisable et à quelles conditions, et la réponse favorable engage la mairie pour la décision suivante (RJUE, articles 14 et 17). Elle est utile quand le PDM admet plusieurs lectures, quand il y a des contraintes ou quand l’achat du terrain dépend de la réponse.
Il y a deux modalités. Le PIP simple confirme la faisabilité et les conditions applicables. Le PIP intégral comprend le projet d’architecture et les autres éléments de l’article 14, n.º 2, et, s’il est favorable, dispense du permis ou de la déclaration préalable eux-mêmes (article 17, n.º 2). Délais, validité et coût figurent dans le guide de la demande d’information préalable.
3. Le projet : l’architecture d’abord, les lots techniques ensuite
Le projet d’architecture définit la maison : implantation, plans avec la surface de chaque pièce, façades avec les matériaux et les couleurs, coupes avec le terrain (Portaria n.º 320/2026/1, annexe V, n.º 25). C’est la partie que la mairie examine, et seulement sur ce que la loi lui demande de vérifier : le plan municipal, les servitudes et restrictions d’utilité publique, l’usage proposé, l’insertion urbaine et paysagère lorsque la commune la réglemente, et les réseaux (RJUE, article 20, n.º 1).
Les projets techniques peuvent être jusqu’à quatorze, selon l’ouvrage : structure, réseaux d’eau et d’assainissement, eaux pluviales, électricité, télécommunications, thermique, acoustique et sécurité incendie, entre autres (annexe V, n.º 26). Ils sont déposés avec la demande initiale ou après l’approbation de l’architecture (article 20, n.º 4).
La mairie examine
Plan municipal et mesures préventives
Servitudes et restrictions d’utilité publique
Usage proposé
Insertion urbaine et paysagère, si elle est réglementée
Réseaux
RJUE, art. 20, n.º 1
Sous la responsabilité des auteurs
Aspects intérieurs de l’architecture
Projets techniques
Compatibilité entre projets, garantie par le coordinateur
RJUE, art. 20, n.º 8 ; Portaria 320/2026/1, annexe V, n.º 12
Sur les aspects intérieurs et les projets techniques, la mairie ne fait pas d’examen préalable : les déclarations de responsabilité des auteurs suffisent à garantir le respect des normes (article 20, n.º 8). C’est pourquoi la coordination pèse autant. Une incompatibilité entre la structure et les réseaux n’est pas détectée par la mairie : elle apparaît sur le chantier. Le coordinateur du projet signe une déclaration qui garantit la compatibilité entre tous les projets (annexe V, n.º 12).
Ce que l’atelier remet à chaque phase figure sur la page projet d’architecture ; les honoraires, dans l’article sur le coût d’un projet d’architecture.
4. Permis ou déclaration préalable
Une maison neuve est soumise au contrôle préalable de la mairie, sauf si un PIP intégral favorable l’en dispense, et la règle est le permis (RJUE, article 4, n.º 2, alinéa c)). Elle relève de la déclaration préalable lorsque le terrain se trouve dans un lotissement, un plan de détail ou une unité d’exécution qui fixe déjà l’implantation, la hauteur et la surface de construction, ou dans une zone urbaine consolidée où la maison respecte le plan, ne dépasse pas la hauteur de façade la plus fréquente sur ce tronçon de rue et n’implique pas de cessions de terrain (article 4, n.º 4, alinéas d) et e)). La piscine attenante à la maison relève aussi de la déclaration préalable (alinéa j)).
On ne choisit pas : lorsque les travaux relèvent de la déclaration préalable, le permis n’est plus possible (article 4, n.º 6). Avec le permis, on attend la décision de la mairie ; avec la déclaration préalable, il n’y a pas d’acte à attendre, et le chantier peut avancer une fois les taxes payées et le début des travaux déclaré (article 34, n.º 2). Comment savoir laquelle s’applique est expliqué dans permis ou déclaration préalable ; les délais légaux et les taxes, dans combien coûte le permis de construire d’une maison.
Il n’y a plus d’alvará de construction (le titre du permis). Le permis est constitué par la preuve du paiement des taxes, la dernière demande déposée, avec la synthèse de l’opération, et la notification de l’accord, ou la preuve du dépôt lorsque l’accord est tacite (article 4-A, n.º 2). C’est cet ensemble que l’on présente à la banque, à l’entreprise ou au notaire.
5. Avant le début du chantier
L’approbation ne suffit pas pour commencer. Pour des travaux soumis à permis, ils ne débutent qu’une fois les taxes payées et les éléments relatifs à l’exécution remis (RJUE, article 80, n.º 1), énumérés par la Portaria n.º 320/2026/1 :
| Ce que l’on remet | Pour quoi |
|---|---|
| Licence ou certificat de l’entreprise, délivré par l’IMPIC | Prouver que l’entreprise est habilitée pour la nature et le montant des travaux |
| Police d’assurance accidents du travail | Couvrir les ouvriers du chantier (loi n.º 98/2009) |
| Contrat et déclaration de responsabilité du directeur de chantier, et du directeur de contrôle des travaux, le cas échéant | Identifier qui répond de l’exécution |
| Assurance responsabilité civile des techniciens | Couvrir la responsabilité de ceux qui dirigent et contrôlent |
| Preuve des taxes et, si elle est exigée, de la caution | Rendre le permis effectif |
| Document prouvant le droit de réaliser les travaux | Justifier la qualité du maître d’ouvrage ou de son représentant |
Source : Portaria n.º 320/2026/1, annexe V, n.º 35.
Compte à rebours du démarrage
Avant
Taxes et documents
Taxes payées et éléments du chantier remis (art. 80).
J−5
Avis
Informer la mairie et afficher l’avis sur place (art. 80-A, n.os 1 et 5).
J
Début
Les travaux commencent ; le livre de chantier s’ouvre (art. 97).
+1 an
Caducité
Sans démarrage, l’information devient caduque (art. 80-A, n.º 6).
Au moins cinq jours avant de commencer, le maître d’ouvrage informe la mairie du début des travaux et de qui les exécute, même pour les travaux dispensés (article 80-A, n.º 1), et affiche sur place, visible depuis la voie publique, l’avis de chantier (n.º 5). Cette information devient caduque si le chantier ne commence pas dans un délai d’un an (n.º 6).
Pour les terrains avec sous-sol, il existe un raccourci utile : pour des travaux soumis à permis, une fois l’architecture approuvée, la mairie peut autoriser la démolition, l’excavation et le soutènement périphérique avant la décision finale, moyennant une caution pour remettre le terrain en état (article 81, n.º 1).
6. Le chantier
Celui qui exécute les travaux doit respecter exactement les projets et les conditions du permis ou de la déclaration préalable (RJUE, article 80-A, n.º 2). Le délai d’exécution est fixé avec le permis, à partir du calendrier proposé par le demandeur, et court à compter du paiement des taxes ; avec la déclaration préalable, c’est celui qu’indique l’intéressé, dans les limites du règlement municipal (article 58, n.os 1 à 3). S’il n’est pas possible de terminer à temps, on demande une prolongation motivée, et la mairie a 15 jours pour décider ; sans réponse, la demande est réputée accordée (n.º 5).
Le directeur de chantier consigne dans le livre de chantier (livro de obra), qui reste sur place, les dates de début et d’achèvement, les arrêts et toutes les modifications du projet (article 97, n.os 1 et 2). Le livre sert au contrôle et n’est pas remis à la mairie à la fin (n.º 4).
En pratique : modifications en cours de chantier
Les modifications en cours de chantier sont normales, et la loi distingue trois cas (article 83). Celles qui seraient dispensées en elles-mêmes, comme une modification intérieure qui ne touche ni à la structure ni aux façades, se font sans déclaration. Les autres sont déclarées avant, à temps pour être terminées lorsqu’on déclare l’utilisation. Une extension ou un changement d’implantation revient à la procédure d’origine. Dans tous les cas, elles figurent dans le livre de chantier et dans les plans de récolement.
Une fois le chantier terminé, on démonte les installations, on nettoie la zone et on répare les dégâts causés aux réseaux publics. Sans cela, ou sans caution qui le garantisse, la maison ne peut pas être utilisée (article 86).
7. Le permis d’habiter : ce que l’on remet à la fin
L’expression reste la plus utilisée, mais elle ne correspond plus à ce qui se fait aujourd’hui après des travaux autorisés ou déclarés.
Utilisation de la maison neuve
Ce que l’on attend
Demander à la mairie un permis d’habiter et attendre la visite et la décision.
→
Ce que prévoit la loi
Une déclaration préalable d’utilisation, avec l’attestation du directeur de chantier. La maison peut être utilisée dès le dépôt.
L’utilisation dépend d’une déclaration préalable à la mairie, selon le modèle de la Portaria n.º 320/2026/1, avec une déclaration de responsabilité du directeur de chantier ou du directeur de contrôle des travaux attestant que l’ouvrage est conforme au projet et que les éventuelles modifications dispensées sont conformes à la loi (RJUE, article 62-A, n.º 1). La maison peut être utilisée immédiatement après le dépôt (n.º 2). La possibilité d’utiliser la maison dès le dépôt vient de la réforme de simplification de 2024, le Simplex urbanístico (décret-loi n.º 10/2024) ; le décret-loi n.º 108/2026 lui a donné la forme d’une déclaration préalable, avec un modèle propre.
Les pièces à joindre sont peu nombreuses (Portaria n.º 320/2026/1, annexe V, n.º 39) :
- code d’accès au certificat permanent du registre foncier et caderneta predial (fiche fiscale du bien) ;
- plans de récolement, modifications signalées, s’il y a eu des modifications dispensées en cours de chantier ;
- photographies du bien et fiche de données statistiques ;
- déclaration du directeur de chantier ou de contrôle des travaux, avec l’assurance responsabilité civile des techniciens.
La mairie vérifie ensuite que le dossier est complet et, s’il manque une pièce, demande de la fournir (article 62-A, n.º 3). Autre cas : l’utilisation qui ne fait pas suite à des travaux soumis à contrôle, comme changer l’usage d’un bâtiment sans travaux ; elle relève de la déclaration préalable avec délai, où la mairie dispose de dix jours pour la rejeter ou ordonner une visite (articles 62-B et 64).
Qui signe quoi, étape par étape
Chaque étape a un responsable différent. Savoir qui signe évite d’attendre la mairie quand la décision revient à quelqu’un d’autre.
| Étape | Maître d’ouvrage | Concepteurs | Directeur de chantier | Mairie |
|---|---|---|---|---|
| PIP | demande | dans le PIP intégral | — | répond et s’engage |
| Projet | — | déclarations de responsabilité | — | examine l’architecture |
| Permis ou déclaration | demande ou déclare | — | — | statue sur le permis ; en déclaration, contrôle après |
| Démarrage | informe la mairie | — | déclaration et contrat ; IMPIC de l’entreprise | reçoit l’information |
| Chantier | — | — | livre de chantier | contrôle |
| Utilisation | dépose la déclaration | — | attestation de conformité | vérifie après |
signe ou décide intervient en partie
Source : RJUE, articles 17, 20, 34, 62-A, 80-A et 97 ; Portaria n.º 320/2026/1, annexe V, n.os 11, 12, 35 et 39.
Questions fréquentes
Par où commencer pour construire une maison ?
Par le terrain : vérifier dans le Plan directeur municipal ce que l’on peut y construire, les contraintes qui le touchent (REN, RAN, servitudes, patrimoine) et les réseaux dont il dispose. Si la réponse n’est pas claire, une demande d’information préalable à la mairie la confirme avant le projet et, dans sa forme intégrale, dispense du permis (RJUE, articles 14 et 17).
Vaut-il mieux construire ou acheter une maison ?
Cela dépend de la région et du prix du terrain. En septembre 2026, la valeur médiane d’évaluation bancaire des maisons était de 1 621 €/m² au niveau national et de 2 942 €/m² dans le Grand Lisbonne, terrain compris (INE). Construire en gamme moyenne coûte 1 650 à 1 900 €/m² pour les seuls travaux, sans TVA ni terrain. Hors des aires métropolitaines, acheter revient en général moins cher ; dans le Grand Lisbonne, c’est le prix du terrain qui décide.
Combien de temps faut-il pour construire une maison ?
Cela dépend surtout de deux phases : l’autorisation, avec des délais légaux par étape, et le chantier, dont le délai est fixé avec le permis à partir du calendrier proposé (RJUE, article 58). Notre estimation du parcours complet, du projet aux clés, figure dans l’article sur le coût de construction d’une maison ; les délais légaux de la mairie, dans l’article sur le coût du permis de construire d’une maison.
Combien de m² puis-je construire sans permis ?
Une maison neuve n’est pas dispensée : elle nécessite un permis, une déclaration préalable ou un PIP intégral favorable. Sont dispensées, comme travaux de faible importance urbanistique, les petites constructions près de la maison, comme une annexe de 10 m² au plus et de 2,2 m de hauteur, ou la hauteur du rez-de-chaussée, qui ne donne pas sur la voie publique (RJUE, article 6-A, n.º 1, alinéa a)). Le règlement municipal peut fixer d’autres limites, la dispense ne vaut pas pour les immeubles classés ni pour leurs zones de protection, et même les travaux dispensés sont déclarés à la mairie au moins cinq jours avant leur début (article 80-A).
Puis-je habiter la maison avant la réponse de la mairie ?
Oui. Après des travaux autorisés ou déclarés, la maison peut être utilisée dès le dépôt de la déclaration d’utilisation avec ses pièces (RJUE, article 62-A, n.º 2). La mairie vérifie les pièces ensuite.
Qu’est-ce que le livre de chantier et qui le remplit ?
C’est le registre des faits importants du chantier : dates de début et d’achèvement, arrêts et toutes les modifications du projet. Le directeur de chantier le remplit, il reste sur place pour le contrôle et n’est pas remis à la mairie à la fin (RJUE, article 97).
Puis-je modifier le projet en cours de chantier ?
Oui. Celles qui seraient dispensées en elles-mêmes se font sans déclaration ; les autres sont déclarées à la mairie à temps pour être terminées avant la déclaration d’utilisation ; une extension ou un changement d’implantation suit la procédure initiale (RJUE, article 83). Toutes figurent dans le livre de chantier et dans les plans de récolement.
Demande de proposition
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Envoyez-nous la localisation ou la caderneta predial (fiche fiscale du bien) du terrain et le programme de la maison. Nous vous disons ce que le PDM permet et quelle procédure s'applique, et nous vous proposons des honoraires avec phases et délais.
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Sources officielles : Décret-loi n.º 108/2026 (RJUE republié : articles 4, 4-A, 6, 6-A, 14, 17, 20, 34, 58, 62-A, 62-B, 64, 80, 80-A, 81, 83, 86 et 97) · Portaria n.º 320/2026/1, annexe V · Décret-loi n.º 155-B/2026 (entrée en vigueur le 1er octobre 2026) · RJUE, version consolidée · INE, valeur médiane d’évaluation bancaire (indicateur 0012248).
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