Demande d’information préalable (PIP) : guide du nouveau RJUE

La demande d’information préalable (pedido de informação prévia, ou PIP) permet de demander à la municipalité, avant de réaliser le projet, si l’on peut construire ce que l’on souhaite sur un terrain ou dans un bâtiment, et à quelles conditions. La réponse favorable lie la municipalité pendant deux ans, et le PIP intégral dispense même du permis de construire. À partir du 1er octobre 2026, avec la révision du Régime juridique de l’urbanisation et de l’édification (RJUE, le code portugais de l’urbanisme et de la construction), le PIP bénéficie de délais plus courts, d’une validité de deux ans également pour la modalité simple et de règles claires pour le cas où la municipalité ne répond pas à temps.

Ce guide explique ce qu’est le PIP, ses deux modalités, combien de temps il prend, ce qu’il coûte et quand il vaut la peine de le demander. Il a été écrit avec le texte du Decreto-Lei n.º 108/2026 (le décret-loi qui a révisé le RJUE) sous les yeux, par ceux qui instruisent ces demandes auprès de la municipalité.

Qu’est-ce qu’un PIP (demande d’information préalable)

Le PIP est prévu aux articles 14 à 17 du RJUE. Toute personne intéressée peut demander à la municipalité des informations sur la faisabilité d’une opération d’urbanisme (construire, agrandir, lotir, modifier un bâtiment) et sur les contraintes qui s’y appliquent : infrastructures, servitudes et restrictions d’utilité publique, indices d’urbanisme, hauteurs, retraits et autres règles du plan.

En pratique, c’est une question formelle qui appelle une réponse formelle. Au lieu d’interpréter seul le Plan directeur municipal (PDM, Plano Director Municipal) et de risquer un projet complet, le demandeur obtient de la municipalité elle-même la lecture qu’elle va appliquer. C’est pourquoi le PIP est si souvent associé à l’achat de terrains : un « terrain avec PIP approuvé » est un terrain dont la capacité constructible a déjà été confirmée par l’entité qui décide.

PIP simple et PIP intégral : quelle différence

L’article 14 prévoit deux modalités, que l’on appelle dans le jargon « PIP 1 » et « PIP 2 », d’après le numéro du paragraphe de l’article sur lequel elles reposent.

Sources : RJUE, art. 14, 16 et 17, dans la rédaction du Decreto-Lei n.º 108/2026 ; pièces à fournir à l’annexe V de la Portaria n.º 320/2026/1.

Le PIP simple répond à la question « est-ce que je peux ? ». Le PIP intégral répond à « est-ce que je peux faire exactement ceci ? », et c’est pourquoi il exige presque tout ce qu’exige un permis de construire.

Ce qui change pour le PIP le 1er octobre 2026

Le Decreto-Lei n.º 108/2026 a réécrit les articles du PIP. Il est entré en vigueur le 1er octobre 2026, en même temps que la Portaria n.º 320/2026/1 (l’arrêté ministériel qui fixe les pièces à fournir). Une chose ne change pas : le PIP intégral favorable dispensait déjà les travaux de permis depuis le Simplex Urbanístico de 2024 (la réforme de simplification de l’urbanisme), et il continue de les en dispenser, l’opération devant être « réalisée dans les termes exacts dans lesquels elle a été appréciée », désormais aussi sans nouvelles consultations externes (art. 17, n.º 2). Voici ce qui change :

Sources : RJUE dans la rédaction du DL 10/2024 (en vigueur jusqu’au 30 septembre) et du Decreto-Lei n.º 108/2026 ; Portaria n.º 320/2026/1.

Et les demandes déposées avant ? Le nouveau régime s’applique aux procédures engagées à partir du 1er octobre et à celles qui, engagées avant, sont encore en phase d’examen et d’appréciation liminaire ; dans ce cas, le demandeur peut adapter sa demande (DL 108/2026, art. 12). Pour le reste du calendrier de la réforme, voyez notre article sur le nouveau RJUE au 1er octobre.

Combien de temps prend un PIP

Délais du RJUE dans la rédaction du Decreto-Lei n.º 108/2026 (art. 11, 16 et 17).

En additionnant les délais légaux :

• Examen et appréciation liminaire : jusqu’à 20 jours à compter du dépôt, période pendant laquelle la municipalité peut demander des corrections (art. 11). Si elle le fait, le demandeur dispose de 10 jours pour corriger et le délai est suspendu.
• Décision : 15 jours de plus pour le PIP simple ; 30 jours de plus pour l’intégral, ou 45 pour un lotissement.
• Consultations externes : lorsque l’opération dépend de l’avis d’autres entités (patrimoine, routes, réserves agricole ou écologique, entre autres), le délai de décision ne court qu’à partir du dernier avis, ou de la fin du délai prévu pour son émission (art. 16, n.º 2).
• Prorogation : pour le PIP intégral, la municipalité peut proroger le délai une seule fois, pour une durée égale, dans les opérations particulièrement complexes (art. 16, n.º 7).

Sans consultations externes, les délais légaux totalisent 35 jours pour le PIP simple et 50 pour l’intégral (65 pour un lotissement). Avec consultations, tout dépend des entités concernées. En pratique, il faut aussi compter le temps de préparation de la demande : quelques jours pour le PIP simple, quelques semaines pour l’intégral, parce que l’intégral exige un projet.

Qui peut demander un PIP

Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire. L’article 14 ouvre la demande à « toute personne intéressée ». Lorsque le demandeur n’est pas le propriétaire, la demande identifie le propriétaire et les titulaires d’autres droits réels sur l’immeuble, au moyen d’un certificat du registre foncier, et la municipalité leur notifie l’ouverture de la procédure (art. 14, n.os 3 et 4).

C’est ce qui permet à un acheteur de tester un terrain avant de l’acquérir. Et l’information favorable peut changer de mains : en cas de changement de titulaire, le nouveau titulaire en apporte la preuve à la municipalité, qui l’inscrit au dossier (art. 16, n.º 10).

Combien coûte un PIP

Le coût comporte deux parties.

La taxe municipale. Chaque municipalité fixe dans son règlement des taxes le montant du PIP et de la déclaration de maintien des présupposés. Les montants varient beaucoup d’une commune à l’autre ; il convient de les vérifier dans le règlement en vigueur avant le dépôt. Pour le PIP intégral, l’information comprend aussi l’estimation des charges d’urbanisme de l’opération (art. 14, n.º 2, alinéa e)), ce qui donne à l’investisseur le coût municipal des travaux avant de les réaliser.

Les honoraires techniques. Ils dépendent surtout de la modalité :

• PIP simple : exige une notice descriptive et, lorsque cela aide à démontrer la demande, des dessins d’étude. C’est un travail d’analyse réglementaire et d’étude de volumétrie.
• PIP intégral : exige le projet d’architecture et le programme complet. Le coût se rapproche de celui d’un projet de permis de construire, mais il remplace le permis : c’est un travail que l’on ne fait qu’une fois.

À titre de référence, dans notre atelier, un PIP simple coûte entre 750 € et 1 500 € + TVA, selon la complexité du terrain et du programme, et un PIP intégral coûte à partir de 2 500 € + TVA, en fonction de la surface et du programme. La taxe municipale s’y ajoute.

Pour comprendre comment se calculent les honoraires d’architecture en général, voyez combien coûte un projet d’architecture au Portugal.

Ce que signifie « PIP approuvé » et combien de temps il est valable

« PIP approuvé » est l’expression courante pour désigner l’information préalable favorable, expresse ou tacite. Elle est valable deux ans (art. 17, n.º 5) :

• après un PIP simple, c’est le délai pour demander le permis ou déposer la déclaration préalable ;
• après un PIP intégral, c’est le délai pour commencer les travaux.

Passé ce délai de deux ans, le titulaire peut demander, une seule fois, la déclaration attestant que les présupposés de fait et de droit de la décision se maintiennent. La municipalité statue en 20 jours ; si les présupposés sont confirmés, ou en l’absence de réponse dans ce délai, une année supplémentaire s’ouvre pour avancer (art. 17, n.os 6 et 7).

Il existe encore une protection importante : les procédures fondées sur un PIP ne sont pas suspendues lorsqu’un plan municipal entre en révision ou en consultation publique dans la zone (art. 17, n.º 8). Qui détient un PIP favorable n’est pas otage de nouvelles règles qui ne sont pas encore en vigueur.

Avant le PIP : savoir s’il vaut la peine de le demander

Le PIP donne une réponse qui a valeur juridique, mais il a un coût et prend des semaines. Beaucoup de décisions d’achat ont besoin d’une lecture plus rapide : ce que le PDM permet sur ce terrain, quelles contraintes existent, quelle surface on peut construire. C’est à cette phase que sert le LANDSCOPE, notre étude de faisabilité : il vous dit ce que vous pouvez construire avant d’investir, en 48 heures pour l’étude simple ou en 5 jours ouvrés lorsqu’elle inclut l’implantation et une étude volumétrique, et il aide à décider si l’étape suivante est un PIP simple, un PIP intégral ou directement le projet.

Trois questions différentes, trois outils. Bien souvent, la séquence est exactement celle-ci : étude de faisabilité, PIP, travaux.

Une règle pratique : si vous allez faire une offre sur un terrain, commencez par l’étude de faisabilité ; si vous avez besoin d’une certitude juridique pour acheter, vendre ou financer, demandez le PIP. Et si le terrain est destiné à la construction et que le programme est déjà défini, le PIP intégral est le chemin le plus direct vers les travaux, parce qu’il dispense du permis ; avec les nouveaux délais et l’approbation tacite, il devient aussi plus prévisible. Pour les autres étapes avant l’achat, voyez avant d’acheter un terrain.

Si le PIP est la première étape d’une maison, le parcours complet jusqu’à l’autorisation d’utilisation est dans le guide construire une maison au Portugal.

Sources officielles : Decreto-Lei n.º 108/2026 · Portaria n.º 320/2026/1.

11 septembre 2026

Nouveau RJUE : ce qui change à partir du 1er octobre 2026

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1 octobre 2026

Portaria 320/2026 : ce qui change dans la demande à la municipalité à partir du 1er octobre

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