Trois tendances du marché du logement (2026)
Le marché du logement portugais est entré en 2026 avec des prix en accélération et une offre neuve qui ne suit pas la demande. Trois tendances de fond organisent aujourd’hui où et comment on investit — et toutes s’appuient sur des données.
En 2025, les prix du logement ont augmenté de 17,6% — la plus forte accélération de la décennie — avec les logements existants (+18,9%) qui se valorisent plus que les neufs (+14,2%) et 169 mille transactions pour un total de 41,2 milliards d’euros.
Source : INE — Indice des Prix du Logement 2025 (via Observador)
01
L’EXISTANT SE VALORISE PLUS QUE LE NEUF
rareté de l’offre neuve → l’opportunité se déplace vers la reconversion et la réhabilitation
L’EXISTANT SE VALORISE PLUS QUE LE NEUF
rareté de l’offre neuve → l’opportunité se déplace vers la reconversion et la réhabilitation
02
L’ÉTAT EST ENTRÉ DU CÔTÉ DE L’OFFRE
TVA 6%, CIA, Loi des Sols et autorisations plus rapides — alignement fiscal inédit
03
LA DEMANDE SE DÉPLACE
couronnes métropolitaines et villes moyennes ; efficacité énergétique avec prime visible
Trois mouvements de fond — tous appuyés par des données.
1. La rareté valorise le produit existant
Quand l’ancien se valorise plus que le neuf, le marché indique qu’il n’y a pas assez d’offre neuve là où la demande se concentre. Pour l’investisseur, cela déplace le focus vers la reconversion et la réhabilitation — récupérer un bâti obsolète bien situé et le remettre sur le marché comme produit actuel. Les ARU conservent leurs avantages fiscaux et le cadre légal protège de plus en plus l’existant.
2. L’État est entré du côté de l’offre
2026 a apporté un ensemble inédit d’instruments pour créer de l’offre : TVA à 6% sur la construction à prix modérés, les nouveaux Contrats d’Investissement pour la Location (CIA), la Loi des Sols pour le reclassement à des fins d’habitation et des autorisations plus rapides. Qui dessine un produit pour ces régimes — logement de valeur modérée, location — dispose aujourd’hui d’un alignement fiscal et administratif qui n’existait pas il y a deux ans.
3. La demande se déplace — et le produit doit la suivre
Avec les grands centres au plus haut, la demande glisse vers les couronnes métropolitaines et les villes moyennes bien connectées — et vers des typologies que le parc actuel n’offre pas : efficacité énergétique réelle, espaces de télétravail, espaces extérieurs. La prime de prix des logements économes en énergie est de plus en plus visible dans les évaluations bancaires et la vitesse de vente.
“Dans un marché à 17% par an, le risque n’est pas de payer cher — c’est d’acheter le mauvais produit. Les tendances disent où regarder ; la faisabilité dit si c’est vrai sur ce terrain-là.”
Tiago R. Correia
Architecte
Pour passer de la tendance au projet, le point de départ est l’analyse de faisabilité de l’actif concret.
Questions fréquentes
Les prix vont-ils continuer à monter ?
Nous ne faisons pas de futurologie : nous travaillons avec des scénarios. Ce que montrent les données, c’est une rareté structurelle de l’offre neuve — et les instruments de 2026 qui tentent de la corriger du côté de la construction.
Où est la meilleure opportunité en 2026 ?
À l’intersection des trois tendances : réhabiliter bien situé, dans les nouveaux régimes fiscaux, avec un produit dessiné pour la demande réelle du secteur.
Cela s’applique-t-il à qui veut construire sa propre maison ?
Oui — surtout la TVA à 6% et les autorisations plus rapides. Voyez combien coûte construire en 2026.
Appliquer ces tendances à un actif concret
Nous analysons votre terrain ou votre immeuble à la lumière du cadre 2026 — fiscalité, autorisations et produit — et rendons une lecture argumentée.
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