Rénovation d’appartements

Nous rénovons des appartements entiers, et des boutiques de rue transformées en logements, avec la même équipe du relevé à la livraison : projet, mairie lorsque les travaux l’exigent, budget fermé lot par lot et travaux. Sur cette page, nous expliquons combien coûte une rénovation complète, quand il faut un permis et l’accord de la copropriété, et comment se déroule le travail.

Du relevé à la remise des clés, en six étapes

Chaque étape tranche une décision avant de passer à la suivante. C’est ainsi que le chantier se déroule sans surprises.

1. 01

   Visite et relevé. Nous mesurons l’appartement et vérifions l’état des réseaux, des murs et des sols. C’est ici que l’on évite les surprises de chantier.

2. 02

   Projet. Plan, cuisine, salles de bains, menuiseries et finitions, avec des échantillons de matériaux pour décider en toute sérénité.

3. 03

   Mairie. Travaux dispensés : nous informons la mairie avant le démarrage. Travaux soumis à permis, à demande d’information préalable (PIP) ou à déclaration préalable : nous constituons le dossier et le suivons jusqu’à la décision.

4. 04

   Budget fermé. Métré par lots : démolition, cloisons et plafonds, sols, salles de bains, cuisine et menuiseries, fenêtres, réseaux et peinture. Vous savez ce que vous payez pour chaque partie des travaux.

5. 05

   Travaux. Un calendrier fixé et un interlocuteur unique. Les travaux bruyants ont lieu en semaine, entre 8 h et 20 h.

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   Livraison. Nettoyage final, vérification point par point et livraison d’un appartement prêt à habiter.

Faut-il un permis pour rénover un appartement ?

Cela dépend de ce que touchent les travaux. Le régime juridique de l’urbanisation et de la construction (RJUE), dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2026, distingue trois cas :

• Uniquement l’intérieur, sans toucher à la structure. Cloisons, cuisine, salles de bains, sols et réseaux. Les travaux sont dispensés de permis et de déclaration préalable (RJUE, art. 6, n° 1, b)).
• L’intérieur, avec des modifications de la structure. Ouvrir un mur porteur, par exemple. La dispense s’applique toujours, mais les travaux exigent une étude de structure et une déclaration de responsabilité d’un technicien qualifié, remises à la mairie avec l’information de démarrage des travaux.
• La façade, l’usage ou un immeuble classé. Changer le dessin des baies, transformer une boutique en logement ou intervenir sur un immeuble classé passe par la mairie avant les travaux, par déclaration préalable ou par permis, selon le cas. Nous expliquons la différence dans permis ou déclaration préalable.

Dispensé ne veut pas dire sans formalités. Au moins cinq jours avant le démarrage, même pour des travaux dispensés, le maître d’ouvrage informe la mairie et indique qui les exécute ; dans le même délai, un avis visible depuis la rue est affiché sur place (RJUE, art. 80-A). Seuls les travaux d’entretien réalisés entièrement à l’intérieur sont dispensés d’informer la mairie. Nous nous chargeons de ces formalités.

Copropriété et propriété horizontale

La copropriété et la mairie décident de choses différentes, et l’accord de l’une ne remplace pas celui de l’autre. Dans un immeuble en propriété horizontale, ce qui compte, c’est ce que les travaux modifient :

• Travaux uniquement à l’intérieur du lot. Ils ne nécessitent pas l’accord de l’assemblée des copropriétaires. Nous prévenons le syndic avant de commencer.
• Façade, fenêtres et aspect esthétique. La façade est une partie commune de l’immeuble. Les travaux qui modifient la ligne architecturale ou l’aspect esthétique doivent être autorisés au préalable par l’assemblée, à la majorité des deux tiers de la valeur totale de l’immeuble (Code civil portugais, art. 1422, n° 3). Remplacer les fenêtres par d’autres d’un dessin, d’une couleur ou d’un matériau différents peut entrer dans ce cas.
• Boutique transformée en logement. Depuis 2024, changer l’usage d’un lot en logement ne nécessite pas l’accord des autres copropriétaires (Code civil portugais, art. 1422-B). Il faut toujours passer par la mairie.
• Bruit. Les travaux bruyants à proximité de logements sont interdits les samedis, dimanches et jours fériés, et en semaine entre 20 h et 8 h (règlement général sur le bruit, art. 14).

Combien coûte la rénovation d’un appartement ?

Cela dépend du type de réhabilitation. À titre d’ordre de grandeur, le coût des travaux d’une rénovation commence à 750 à 950 € par m² de surface brute, hors TVA, et augmente ensuite selon ce que touchent les travaux et selon les finitions.

Une rénovation complète comprend en général la démolition, les cloisons et plafonds, les sols, les salles de bains, la cuisine et les menuiseries, les portes et placards, les réseaux d’électricité, d’eau et d’évacuation, la peinture et le nettoyage final. Pour un deux-chambres de 80 m², cela donne un point de départ de 60 000 à 76 000 €, hors TVA. Le montant augmente lorsque les travaux touchent la façade ou la structure, lorsque l’usage change, comme pour transformer une boutique en logement, et selon l’état des réseaux, la cuisine et les équipements choisis.

Le taux de TVA des travaux dépend de leur qualification ; nous expliquons les règles dans le guide de la TVA à 6 % dans la construction. Les honoraires du projet suivent les critères de la page honoraires.

Deux façons de travailler avec nous

Le projet est toujours le nôtre. La différence tient à qui réalise les travaux, et cela change ce qu’il faut dessiner.

• Avec l’équipe de l’atelier. Projet, budget et travaux avec un interlocuteur unique. L’équipe de chantier travaille régulièrement avec nous et connaît notre façon de dessiner : les plans d’exécution se limitent à l’essentiel, et le coût aussi. Un budget fermé lot par lot, avec des paiements liés à l’avancement des travaux.
• Avec votre entreprise. Un dossier d’exécution complet, avec des plans et un métré que toute entreprise peut chiffrer sans ambiguïté, une aide à la comparaison des offres et la coordination des travaux jusqu’à la livraison.

Pour les modifications en cours de chantier, une règle simple. Votre décision : nous chiffrons la différence et n’avançons qu’avec votre accord. Notre fait : le prix que vous avez approuvé reste le même.

Appartements à Lisbonne

Quelques appartements de notre portfolio, avec les données de la fiche de chacun :

Lisbonne · Construit

Av. Rovisco Pais

Appartement de 125 m² dans un immeuble de 1935 : trois chambres dont une suite, avec renfort structurelLisbonne · Construit

Alvalade

T2 de 68 m² dans un immeuble des années 60 : séjour et cuisine en un seul espaceLisbonne · En construction

Appartement Praça de Espanha

Appartement de 100 m², avec un minimum de démolitionsLisbonne · Construit

Campo de Ourique

Boutique de rue transformée en logement ; 65 m²Lisbonne · En cours de réalisation

Appartement Rato

Boutique de rue transformée en logement ; 60 m²

Ce qu’il faut nous envoyer pour prendre rendez-vous

Pour vous dire comment avancer et fixer la visite, il suffit de :

• L’adresse ou le quartier de l’appartement.
• La surface approximative et la typologie.
• Ce que vous voulez changer : le plan, la cuisine, les salles de bains, les réseaux ou l’usage.
• Si vous les avez : le plan de l’appartement et quelques photographies.

Sources officielles : Décret-loi n.º 108/2026 (RJUE republié : articles 4, 6 et 80-A) ; Code civil portugais, articles 1421, 1422 et 1422-B ; règlement général sur le bruit (décret-loi n.º 9/2007), article 14.