Combien coûte le permis de construire d’une maison au Portugal ? Taxes et délais 2026
Obtenir le permis de construire d’une maison coûte le projet et les taxes de la câmara municipal (la mairie), et ces taxes varient beaucoup d’une commune à l’autre. Pour une maison neuve de 150 m², avec permis de construire, les taxes municipales atteignent environ 5 870 € à Alcochete, dont 4 080 € de taxe d’infrastructures (taxa de infraestruturas) ; à Vila Franca de Xira, les taxes d’instruction, de permis et d’utilisation s’élèvent à environ 1 100 €, auxquels s’ajoute une taxe d’infrastructures calculée par la mairie. Le projet d’architecture et les études techniques coûtent en général 6 à 8 % des travaux. Avec le nouveau RJUE (le régime juridique portugais de l’urbanisation et de la construction), la mairie décide dans des délais par phase qui totalisent au minimum 70 jours ouvrés.
Ce guide fait le calcul pour un cas concret, avec les barèmes 2026 de deux communes et les articles du RJUE en vigueur depuis le 1er octobre 2026 (décret-loi n.º 108/2026). La procédure pas à pas se trouve dans notre guide des autorisations de travaux ; ici, nous ne traitons que du coût et du temps, tels que nous les voyons en préparant ces dossiers à l’atelier.
L’essentiel en 30 secondes
- Chaque mairie a son barème. Il n’y a pas de prix national du permis : le même projet paie des montants très différents dans deux communes de la même aire métropolitaine.
- La taxe d’infrastructures est due aussi pour une maison hors lotissement (article 116 du RJUE). Dans l’exemple d’Alcochete, elle pèse environ 70 % des taxes.
- Le projet complet (architecture et études techniques) se situe en général entre 6 et 8 % du coût des travaux.
- Délais légaux : 20 jours pour la vérification du dossier, 30 pour l’architecture et 20 pour la décision finale, en jours ouvrés, avec accord tacite pour les deux décisions.
Ce qui entre dans le coût du permis de construire d’une maison
Le calcul compte six postes, et le plus important n’est pas celui de la mairie : c’est le projet. Le tableau résume l’exemple de cet article, une maison individuelle neuve de 150 m² de surface brute de construction, avec permis de construire.
| Poste | Maison de 150 m² | Note |
|---|---|---|
| Projet d’architecture et études techniques | 14 400 à 19 200 € + TVA | 6 à 8 % de travaux de 240 000 € (150 m² × 1 600 €/m²) |
| Taxes d’instruction, de permis et d’utilisation | 1 789 € (Alcochete) · 1 095 € (Vila Franca de Xira) | Barèmes 2026 ; chantier de 12 mois |
| Taxe d’infrastructures | 4 080 € (Alcochete) · formule de la mairie (Vila Franca de Xira) | Dépend de la surface, de l’usage et de la localisation |
| Compensations urbanistiques | 0 € dans cet exemple | Lotissements, opérations d’impact significatif ou places de stationnement manquantes |
| Pièces et certificats | variable | Certidão permanente (certificat permanent du registre foncier), levé topographique, plan de situation |
| Assurances | à la charge des concepteurs et de l’entrepreneur | Responsabilité civile des concepteurs ; accidents du travail sur le chantier |
Montants des taxes calculés à partir des barèmes municipaux 2026 (calculs ci-dessous). Honoraires : fourchette type publiée dans notre article sur les honoraires.
Les taxes municipales, une à une
Le RJUE soumet à taxe les permis, les déclarations préalables (comunicações prévias) et les demandes d’information préalable (article 116, n.º 3) et y ajoute la taxe de réalisation, d’entretien et de renforcement des infrastructures urbaines pour le permis ou la déclaration préalable de travaux de construction ou d’agrandissement dans une zone non couverte par un lotissement (n.º 5). Les montants sont ceux du règlement approuvé par l’assemblée municipale (article 117, n.º 1). En pratique, il y a cinq postes :
- Instruction. Elle se paie au dépôt de la demande ; certaines mairies l’appellent « preparos » (une avance de frais).
- Permis. Une partie fixe et une autre qui augmente avec la surface, le nombre de logements et les mois de chantier.
- Infrastructures. Une formule qui combine la surface, l’usage et la localisation. La mairie peut décider d’un paiement échelonné jusqu’à la fin du délai des travaux, moyennant une caution (article 117, n.º 2).
- Compensations. Elles se paient lorsque l’opération devrait céder du terrain pour des espaces verts, des équipements ou des infrastructures et ne le fait pas : lotissements et opérations d’impact significatif ou assimilables à un lotissement, tels que chaque règlement les définit. Une maison isolée, dans les deux règlements utilisés pour l’exemple, n’entre pas dans ces cas. Il y a aussi compensation lorsque des places de stationnement manquent et que la mairie accepte la dispense ; à Alcochete, le règlement de 2026 fixe 5 000 € par place, actualisables selon l’inflation.
- Utilisation. Après les travaux, avec la déclaration préalable d’utilisation. La maison peut être utilisée dès le dépôt (article 62-A, n.º 2).
Exemple : la même maison dans deux communes
Hypothèses : maison individuelle neuve, 150 m² de surface brute de construction, un logement, usage d’habitation uniquement, en zone urbaine desservie par toutes les infrastructures, hors lotissement, avec permis de construire et un délai de travaux de 12 mois.
Alcochete (barème des taxes d’urbanisme 2026)
| Taxe | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Preparos (art. 6) | montant fixe | 201,63 € |
| Permis (art. 7) | 44,24 + 35 × (3 × 1 logement + 15 + 2 × 12 mois) | 1 514,24 € |
| Infrastructures (art. 18) | 6,80 × 1,0 × (150 m² × 4) | 4 080,00 € |
| Utilisation (art. 11) | 53,84 + 0,75 × 15 | 65,09 € |
| Fiche technique du logement (art. 28) | dépôt | 8,26 € |
| Total | 5 869,22 € |
Le « 15 » correspond à la surface comptée par tranche de 10 m², comme l’exige le barème. Chaque mois de chantier supplémentaire ajoute 70 € au permis : avec 18 mois, le total passe à 6 289,22 €. La taxe d’infrastructures utilise 6,80 €/m² et un coefficient 4 pour l’habitation, soit 27,20 € par m² ; en zone rurale, le facteur de localisation descend à 0,3 et ce poste revient à 1 224 €. Le barème arrondit les montants à la dizaine de centimes, de sorte que la mairie peut liquider quelques centimes de différence.
Vila Franca de Xira (barème annexé, année 2026)
| Taxe | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Instruction (tableau XXIV) | montant fixe | 52,70 € |
| Permis (tableau V) | 105,30 + 15,80 × 12 mois + 2,90 × 150 m² | 729,90 € |
| Utilisation (tableau VIII) | 105,30 + 21,10 × 1 logement + 1,10 × 150 m² | 291,40 € |
| Fiche technique du logement (tableau XV) | dépôt | 21,10 € |
| Sous-total | hors taxe d’infrastructures | 1 095,10 € |
À Vila Franca de Xira, la taxe d’infrastructures (TRIU) ne figure pas dans le barème annuel : c’est une formule du règlement municipal (article 30, dans la rédaction de 2008 que nous avons consultée) :
TRIU = K1 × K2 × K3 × K4 × V × S + K5 × Programme pluriannuel × Ω2 / Ω1
Pour cette maison en zone urbaine de la Zone A, avec toutes les infrastructures et une surface non imperméabilisée supérieure à 10 % de l’emprise au sol, le premier terme vaut 0,40 × 1,00 × 0,04 × 0,7 × V × 150 = 1,68 × V. V est la valeur au m² fixée chaque année par arrêté ministériel (portaria) ; le second terme dépend de l’investissement municipal prévu et de la surface urbaine de la commune, des valeurs que la mairie applique et que nous n’avons pas pu confirmer. C’est pourquoi nous ne donnons pas de chiffre : le montant se demande à la mairie.
Sur les taxes administratives, les deux communes diffèrent d’environ 700 €. Le poste qui peut le plus les éloigner est celui des infrastructures, et celui-là ne se compare pas sans faire le calcul dans la bonne commune.
En pratique
Demandez l’estimation avant d’acheter le terrain. La demande de permis doit déjà inclure l’estimation des charges d’urbanisme, avec le calcul de la taxe d’infrastructures, ou la simulation que la commune met à disposition (Portaria 320/2026, annexe V, n.º 25, alínea g).
Si vous voulez ce calcul pour votre terrain, il fait partie de notre travail d’autorisation d’urbanisme.
Projet et études techniques : le poste le plus lourd
Dans notre article sur les honoraires d’architecture, le projet complet, études techniques comprises, se situe en général entre 6 et 8 % du coût des travaux. Pour les 150 m² de l’exemple, dans la gamme moyenne de 1 600 €/m² de notre article sur combien coûte la construction d’une maison, les travaux avoisinent 240 000 € et le projet se situe entre 14 400 et 19 200 € + TVA.
Les études techniques que la mairie peut demander pour une maison sont celles de la Portaria 320/2026 (un arrêté ministériel) : structure, avec terrassement et soutènement périphérique, installations électriques, gaz lorsqu’il est exigible, eau et assainissement, eaux pluviales, aménagements extérieurs lorsqu’il y a une cour ou un jardin, télécommunications, comportement thermique, sécurité incendie (projet ou fiche), isolation acoustique et, le cas échéant, CVC et installations électromécaniques. Vérifiez lesquelles sont incluses dans chaque proposition.
Pièces, certificats et assurances
La demande de permis comprend des pièces qui coûtent peu à la mairie mais qu’il faut obtenir ou faire établir par quelqu’un (Portaria 320/2026, annexe V) :
- Code de la certidão permanente du registre foncier et caderneta predial (fiche fiscale du bien) (n.º 5). La certidão permanente est valable six mois.
- Plan de situation fourni par la mairie ou à l’échelle 1:1 000 (n.º 6). À Alcochete, le plan au format A4 coûte 5,60 €.
- Levé topographique géoréférencé, avec attestation de responsabilité, dès que la topographie ou l’implantation change (n.º 7), commandé à un géomètre.
- Étude acoustique, fiche statistique, calendrier et estimation du coût des travaux (n.º 25).
L’assurance de responsabilité civile est une obligation des auteurs des projets et du coordinateur, et le justificatif accompagne la demande (n.º 14). Avant le début des travaux, on joint le titre IMPIC de l’entrepreneur (délivré par le régulateur portugais de la construction), la police d’assurance accidents du travail et l’engagement du directeur de chantier (n.º 35).
Délais légaux du permis de construire en 2026
Depuis le 1er octobre 2026, la mairie décide par phases, chacune avec son délai. Les délais du RJUE se comptent en jours ouvrés, en application du Código do Procedimento Administrativo, le code de procédure administrative (article 87, alínea c), auquel renvoie l’article 122 du RJUE).
| Phase | Délai maximal | RJUE |
|---|---|---|
| Vérification du dossier | 20 jours ; 10 pour corriger, si demandé | Art. 11, n.os 2 et 3 |
| Consultation d’organismes extérieurs, le cas échéant | 20 jours ; le silence vaut accord | Art. 13, n.os 5 et 6 |
| Décision sur l’architecture | 30 jours ; approbation tacite | Art. 20, n.os 3 et 12 |
| Dépôt des études techniques | jusqu’à 6 mois, prorogeable de 3 | Art. 20, n.os 4 et 5 |
| Décision finale | 20 jours ; accord tacite | Art. 23, n.os 1 et 2 |
| Paiement des taxes | 1 an, sous peine de caducité | Art. 71, n.º 2 |
| Début des travaux | dans les 12 mois suivant le paiement ; préavis de 5 jours | Art. 71, n.º 3, et 80-A |
Si les études techniques sont déposées avec la demande initiale, la décision finale se compte à partir de l’approbation de l’architecture et la mairie dispose, sur le papier, de 70 jours ouvrés : un peu plus de trois mois. Lorsque des organismes doivent être consultés en raison de la localisation, le délai de l’architecture ne commence à courir qu’après le dernier avis ou la fin du délai pour l’émettre.
Ce que le décret-loi n.º 108/2026 a changé par rapport à la rédaction antérieure du RJUE :
- Délais par phase. Auparavant, la mairie disposait de 120 jours pour statuer sur des travaux jusqu’à 300 m², à compter du dépôt de la demande. Désormais, c’est 20 + 30 + 20, avec accord tacite pour l’architecture et pour la décision finale.
- Caducité liée aux taxes. Le permis devient caduc si les taxes ne sont pas payées dans un délai d’un an ; auparavant, la caducité tenait à l’absence de demande de l’alvará (le titre du permis). Les travaux doivent commencer dans les 12 mois suivant le paiement.
- Déclaration préalable. Les travaux s’exécutent après le paiement des taxes et la communication du début des travaux ; le délai de paiement, jamais inférieur à 60 jours, court à compter du dépôt (article 34, n.os 2 et 3).
Le résumé complet des changements se trouve dans l’article sur le nouveau RJUE, et les pièces de la demande dans l’article sur la Portaria 320/2026.
Permis de construire ou déclaration préalable : le prix change-t-il ?
Peu, pour les taxes : les barèmes traitent les deux sous la même rubrique, et la taxe d’infrastructures est due dans les deux cas (article 116, n.º 5). À Alcochete, les preparos de la déclaration préalable sont de 161,38 € au lieu de 201,63 €. Ce qui change, c’est le temps : avec la déclaration préalable, il n’y a pas de décision à attendre, mais la mairie contrôle ensuite, pendant un an (article 35, n.º 10). Et le choix n’est pas libre : lorsque les travaux relèvent de la déclaration préalable, on ne peut pas opter pour le permis (article 4, n.º 6). Comment savoir laquelle s’applique est expliqué dans permis de construire ou déclaration préalable. Avant tout, une demande d’information préalable peut confirmer ce qu’il est possible de construire.
Les taxes ne sont qu’une étape ; le parcours complet d’une maison, du terrain à l’autorisation d’utilisation, est dans le guide construire une maison au Portugal.
Questions fréquentes
Combien coûte le permis de construire d’une maison ?
Cela dépend de la commune. Pour une maison neuve de 150 m², les taxes 2026 atteignent 5 869,22 € à Alcochete, taxe d’infrastructures comprise, et 1 095,10 € à Vila Franca de Xira, sans elle. Il faut y ajouter le projet, en général 6 à 8 % des travaux.
Combien de temps la mairie met-elle à approuver un projet ?
Les délais légaux sont de 20 jours ouvrés pour la vérification du dossier, 30 pour l’architecture et 20 pour la décision finale une fois les études techniques déposées. Sans décision dans ces délais, l’architecture est réputée approuvée et le permis tacitement accordé (articles 20 et 23 du RJUE).
Quand paie-t-on les taxes du permis ?
Pour le permis de construire, la mairie liquide les taxes avec la décision favorable et le titulaire dispose d’un an pour payer, sous peine de caducité (articles 117 et 71). Pour la déclaration préalable, on paie avant de commencer les travaux, dans un délai jamais inférieur à 60 jours à compter du dépôt (article 34).
La taxe d’infrastructures est-elle toujours due ?
Elle est due pour les travaux de construction ou d’agrandissement hors lotissement, en plus des lotissements et des opérations d’impact significatif (article 116, n.os 4 et 5). Le montant et les réductions dépendent du règlement de chaque commune.
Combien de fois peut-on renouveler un permis de construire ?
Les articles 58 et 72 du RJUE ne fixent pas de nombre maximal. Le délai des travaux peut être prorogé sur demande motivée, tranchée en 15 jours ; si le permis devient caduc, on peut demander un nouveau permis en réutilisant les pièces encore valables. À Alcochete, le renouvellement demandé dans les 18 mois suivant la caducité paie 50 % des taxes.
Combien coûte le projet pour obtenir le permis de construire d’une maison ?
Le projet complet, études techniques comprises, se situe en général entre 6 et 8 % du coût des travaux. Pour une maison de 150 m² avec 240 000 € de travaux, cela représente 14 400 à 19 200 € + TVA.
Demande de proposition
Vous allez faire autoriser une maison ?
Envoyez-nous la caderneta predial (fiche fiscale du bien), la localisation du terrain et le programme envisagé. Nous vous disons quelle procédure s'applique, nous estimons les taxes dans votre commune et nous vous proposons des honoraires avec phases et délais.
Vous préférez en parler tout de suite ? +351 918 660 664geral@tiagorcorreia.com
Sources officielles : Décret-loi n.º 108/2026 (RJUE republié : articles 4, 11, 13, 20, 23, 34, 35, 58, 62-A, 71, 72, 80-A, 116 et 117) · Portaria n.º 320/2026/1, annexe V · Código do Procedimento Administrativo, article 87 · Commune d’Alcochete, Tabela de Taxas Urbanísticas 2026 et RMUE (Aviso n.º 10603/2026/2) · Commune de Vila Franca de Xira, Tabela Anexa de Taxas 2026 et Regulamento n.º 5-A/2008.
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